APOYEMOS LA CREACION DE PEQUEÑAS CIUDADES BIEN PLANIFICADAS EN LAS CABECERAS PARROQUIALES

FERNANDO CORDERO CUEVA 

16/1/2022

El viernes 14 de enero de 2022, en sesión extraordinaria del Concejo Cantonal de Cuenca, motivados por algunas ligeras exposiciones “técnicas” se pretendió confundir la categoría "AREA DE INFLUENCIA DE LA CIUDAD DE CUENCA" con "AREA RURAL DE EXPANSION URBANA". Ventajosamente, por las intervenciones de algunos señores concejales, aquello no paso de una pretensión que visibilizó la falta de información y formación de algunos actores

La categoría "AREA DE INFLUENCIA DE LA CIUDAD DE CUENCA" fue establecida en la ordenanza de “REFORMA, ACTUALIZACION,  COMPLEMENTACION Y CODIFICACION DE LA ORDENANZA QUE SANCIONA EL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL CANTON CUENCA: DETERMINACIONES PARA EL USO Y OCUPACION DEL SUELO URBANO DE CUENCA (art. 2) aprobada en el año 2002  y publicada en el 2003. La categoría  "AREA RURAL DE EXPANSION URBANA" es una propuesta del PDOT-PUGS 2022-2034. 

 

No faltaron voces que  inculpaban a la ordenanza vigente por “la falta de planificación” que Cuenca ha vivido durante los últimos 19 años. Los despistados  deberían saber que estaban obligados a esa planificación los alcaldes y concejos municipales de los años 2007, 2012 y 2017 por mandato de la ordenanza en referencia (art. 101) y no el alcalde y el concejo del año 2002. Una investigación documental responsable sustituiría esos subjetivos supuestos por verdades que expliquen las razones que “impidieron” esa obligatoria planificación. También será importante estudiar  las  aprobaciones de los llamados “planes parciales”  en áreas rurales a las que se les otorgó determinantes urbanísticos similares a los de la ciudad, pero hasta hoy siguen siendo áreas rurales.  Justamente en el nuevo PDOT-PUGS  se pretende incluir esos planes parciales, indiscriminadamente, como nuevas áreas urbanas sin evaluar rigurosamente los alcances y determinantes establecidos en cada uno de ellos.

 

Ratifico lo que había señalado en mi intervención en la comisión general en el concejo cantonal del martes 11 de enero, esto es que  el Plan de Ordenamiento Territorial vigente, desde el año 2002 tiene un área urbana de 7. 171 ha. La ordenanza del 2002 también incluye como parte del área urbana de Cuenca a las “urbanizaciones exteriores aprobadas por el concejo cantonal” y a 20 cabeceras parroquiales, -excluye a Chaucha-. 

 

Las  20 cabeceras parroquiales rurales llamadas “áreas urbano-parroquiales” han seguido consideradas -pese al mandato de la ordenanza del 2002- como áreas rurales y seguramente por ello no han sido incluidas en los diferentes programas y proyectos que se financian con Contribución de Mejoras.

 

El  “PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL CANTON CUENCA 2002-2007 establece un área rural de 359.366 ha. y dentro de ella una SUB AREA RURAL denominada  AREA DE INFLUENCIA INMEDIATA DE LA CIUDAD DE CUENCA de 9.495 ha. en las que están 10 cabeceras parroquiales rurales, 11 “Sectores rurales con tendencia a la conformación de núcleos de población”, “corredores de crecimiento consolidados” y “corredores de crecimiento en proceso de consolidación”, en torno a vías rurales. (ver gráfico N°1)

 

Gráfico N°1

Cuenca 2002: Área de Influencia Inmediata del PDOT.

 

¿NO ES MEJOR CONSOLIDAR A LAS CABECERAS PARROQUIALES COMO PEQUEÑAS CIUDADES?

 

El PDOT-PUGS 2022,  para efectos de la clasificación del suelo  de Cuenca, propone convertir todas las cabeceras parroquiales rurales en áreas urbanas (1.642 ha.) e incorporar  una superficie de 1.454 ha. rurales al área urbana, llegando a un suelo urbano de 10.167 ha. que equivale a un incremento del 43%  del área urbana vigente. En ese territorio urbano de  10.167 ha. podrían vivir -con una densidad bruta de 120 habitantes por hectárea-  una cantidad superior a 1´200.000 personas, es decir, más del doble de lo que estiman las proyecciones de crecimiento de la población urbana de Cuenca.

 

Sin mas justificación que un análisis ecológico-demográfico de algunas variables y lamentablemente  con un catastro totalmente desactualizado, se propone incorporar, como potencial área urbana de Cuenca  (Área rural de Expansión Urbana) 3.268 ha. Cuando esas áreas rurales se conviertan en urbanas se llegaría a 13.510 ha urbanas y en ese futuro suelo urbano podrían vivir, con una densidad de 150 hbt/ ha., mas de 2´026.000 habitantes. Es muy oportuno revisar en forma urgente y prioritaria los perímetros de las cabeceras parroquiales, sus posibles áreas rurales de expansión urbana y toda el área identificada en el PDOT como: "Área rural de expansión urbana".Pensando en el bien común y en el futuro de Cuenca como ciudad-región es muy importante adoptar las decisiones que nos den los mayores beneficios con los menores costos. 

En forma general podrían sugerirse  algunas estrategias para dirigirnos a un escenario de mayor aprovechamiento de las infraestructuras subutilizadas en la actual área urbana y en algunas áreas que se proponen incorporar al suelo urbano. Las estrategias que se sugieren son, entre otras, las siguientes: a) procesos de renovación urbana mediante reparcelaciones y reajuste de terrenos, b) convertir a las cabeceras parroquiales rurales en pequeñas ciudades plenamente equipadas para dar lugar a un nuevo sistema urbano de asentamientos humanos compuesto por Cuenca como “Ciudad Madre”, c) revisión y actualización de Planes Parciales aprobados en los últimos 15 años.

 

Para que ese futuro sea alcanzable y factible para la mayoría de cuencanos, el concejo cantonal, con el apoyo de todos los ciudadanos, debe incorporar en el PDOT-PUGS  algunas disposiciones destinadas a vigilar que el crecimiento planificado de Cuenca  vaya adquiriendo concreción con una  rigurosa planificación urbanística  de la ciudad existente y de las nuevas ciudades que surgirán como parte del nuevo Sistema Urbano. Complementariamente se urgente estudiar y establecer un conjunto de mecanismos para evitar la especulación con el precio del suelo que es hasta hoy el verdadero causante del des-ordenamiento territorial de Cuenca y su periferia. 

 

 

CUENCA:IMAGINEMOS UN NUEVO SISTEMA URBANO COMPUESTO POR LA CIUDAD MADRE Y 21 PEQUEÑAS CIUDADES

 

FERNANDO CORDERO CUEVA

13-01-2022

 

Las nuevas condiciones jurídicas derivadas de la LOTUS marcan una significativa diferencia entre las áreas urbano-parroquiales de 1998 y 2002 y las que se definirán en el PDOT-PUGS 2022-2034. La ley establece en forma clara que las municipalidades clasificarán el suelo cantonal en dos categorías excluyentes: URBANO y RURAL. Todas las otras denominaciones serán en adelante  sub-clasificaciones. 

 

Este mandato legal es una importante oportunidad para volver a imaginar a mediano y largo plazo  (12-30 años) un sistema urbano  compuesto por la ciudad madre (Cuenca) y un conjunto de pequeñas ciudades creadas en las cabeceras parroquiales.  Todos estos asentamientos humanos, independientemente de su tamaño deberán estar unidos con adecuadas vías de comunicación, sistemas de transporte público, eficientes infraestructuras y servicios básicos -que incluirán conectividad inalámbrica en todo el cantón e internet de banda ancha.-

 

Las cabeceras parroquiales en su condición de nuevas áreas urbanas podrán beneficiarse, a través de la municipalidad, de la Contribución de Mejoras para garantizar la calidad de vida de todos sus habitantes, repartir entre todos -con equidad- las cargas y beneficios de su desarrollo y recuperar las inversiones para reinvertirlas en el propio desarrollo parroquial.

 

En estas nuevas áreas urbanas discontinuas (cabeceras de las parroquias rurales) , podrían vivir no menos de 250.000 personas. 

 

Las pequeñas ciudades requerirán planes urbanísticos que garanticen mediante procesos de reparcelación y ajuste de terrenos las mejores condiciones de vida a toda su gente y hagan realidad el viejo paradigma urbanístico de la  “ciudad de 15 minutos” en el que: escuelas, colegios, lugares de trabajo, mercados, centros de salud, áreas recreativas, estarán a menos de un kilómetro de distancia o 15 minutos caminando. 

 

Esta visión de futuro es totalmente posible y  requiere una planificación urbanística en cada caso con cambios importantes en las normas de arquitectura y urbanismo. En las pequeñas ciudades debería  permitirse edificios de mas de dos pisos, adecuadamente localizados, respetuosos de la arquitectura vernácula y capaces de conformar un hábitat saludable con viviendas dignas, equipamientos de uso colectivo, áreas verdes y espacios públicos que garanticen a todos el derecho a la ciudad.

 

La Municipalidad tiene una enorme oportunidad de crear las condiciones para emprender en un nuevo modelo de ocupación y uso del suelo cantonal.

¿ QUE ESPERA LA MUNICIPALIDAD DE CUENCA PARA CONOCER, DEBATIR Y APROBAR EL PDOT-PUGS 2021-2033 ?

 

FERNANDO CORDERO CUEVA

13 de diciembre de 2021

 

 

 

 

La Municipalidad de Cuenca, a través del concejo cantonal debió conocer y aprobar el Plan de Desarrollo, Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo 2021-2033 hasta el 13 de septiembre. Han pasado tres meses y el concejo cantonal aún no ha sido convocado a sesión para iniciar el debate y ulterior aprobación del PDOT-PUGS. Desde septiembre esta circulado un borrador de la “ORDENANZA QUE REGULA EL USO, GESTIÓN Y APROVECHAMIENTO DEL SUELO URBANO Y RURAL DEL CANTÓN CUENCA Y APRUEBA LA ACTUALIZACIÓN DEL PLAN DE DESARROLLO Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y LA SANCIÓN DEL PLAN DE USO Y GESTIÓN DE SUELO”. La ordenanza en referencia contiene: 128 artículos, 12 disposiciones generales, 14 transitorias, 8 derogatorias y una disposición general. Junto con la ordenanza la municipalidad ha entregado a los señores concejales un conjunto de documentos relacionados con el PDOT-PUGS  y corresponden a: diagnóstico, propuesta PDOT, modelo de gestión del PDOT, síntesis del diagnóstico; memorias de participación ciudadana; matriz de relacionamiento de acciones; matriz de programas y proyectos; líneas de acción y banco de proyectos; matriz de articulación de políticas y metas al PND y a los ODS; memoria técnica del PUGS; procedimientos PUGS; fichas de todos y cada uno de los polígonos de intervención territorial PIT-urbanos y rurales- (se limitan exclusivamente a las 21 cabeceras parroquiales),  PIT del área rural de expansión urbana y de ejes urbanos; mapas normativos de afectaciones y usos de suelo (sic);  y,  tablas de usos de suelo.

Lo curioso y anecdótico de este proceso de “planificación” -que lleva mas de cuatro años- es que, pese a que se contrató una consultoría internacional y luego asesores nacionales para “reforzar” el equipo municipal, el diagnóstico se hace con información totalmente desactualizada, principalmente datos censales del año 2010; el catastro predial tiene múltiples limitaciones y está totalmente desactualizado en cuanto a edificaciones -especialmente del sector rural y periurbano-. El Plan de desarrollo que se dice ha sido “actualizado” en su mayor parte  mantiene las versiones de 2011 y 2015 y para aprobar el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo, la ordenanza en referencia -dentro de sus múltiples confusiones- propone 8 disposiciones derogatorias que eliminan todos los actos legislativos municipales de muchos  años[1] y lo que es peor, condiciona la vigencia del nuevo PDOT a la expedición de cinco nuevas ordenanzas[2] y cuatro nuevos reglamentos[3]. Además establece que se deberá elaborar un Plan Especial para el Centro Histórico[4] y se deberá contratar una consultoría para emplazar la “Zona de Tolerancia”. Es decir una “ordenanza” que no resuelve nada y difiere casi todo pero pretende sustituir todo el trabajo legislativo del Concejo Cantonal de los últimos 50 años con un ampuloso “anexo” que recoge retazos de una serie de documentos municipales elaborados en las administraciones municipales precedentes y algunos textos nuevos. 

 

El Colegio de Arquitectos, la Cámara de la Construcción, las universidades cuencanas y las cámaras y gremios productivos, en julio de 2020 crearon cinco mesas técnicas para realizar un análisis y seguimiento del PDOT-PUGS. En septiembre de ese año se incluyó esa propuesta técnica dentro del “Acta de acuerdos”  firmada con el alcalde de Cuenca para tener nuevos insumos para la actualización del PDOT-PUGS y garantizar una efectiva participación ciudadana . 

 

Pese al acta firmada y a la actitud cooperativa del director de planificación de la municipalidad y los técnicos municipales, en la práctica se fue evidenciando el poco o ningún interés político municipal en generar un verdadero proceso de planificación participativo, al extremo que se pretendió, en mas de una ocasión, disolver o suplantar a las mesas técnicas de análisis y seguimiento del PDOT-PUGS. Permanentemente se eludió todo diálogo directo entre las mesas técnicas y las instancias políticas municipales -con excepción de muy pocos  concejales que se han mostrado ocasionalmente interesados en esos diálogos tecno-políticos- La participación ciudadana se la ha querido sustituir con innumerables reuniones promovidas por la municipalidad que supuestamente “socializan” el proceso de planificación mediante “presentaciones en Power Point” en las que apenas hay espacio para “preguntar” sobre el contenido de esos monólogos municipales y no para un verdadero diálogo sobre temas inherentes al proceso de desarrollo y ordenamiento territorial del cantón y el ordenamiento urbanístico de la ciudad. El supuesto “Consejo de Planificación Cantonal” ha guardado absoluto silencio y lo que es peor ni siquiera se conoce quienes son los delegados ciudadanos que lo integran.

 

En esas circunstancias los ciudadanos aspiramos que una vez que el concejo cantonal sea convocado para discutir y aprobar la ordenanza se abra ese debate ciudadano, indispensable para lograr que el Plan de Desarrollo, Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo 2021-2033 se convierta en ese anhelado pacto social que Cuenca requiere para, por un lado, recuperar el perdido liderazgo regional que caracterizó a nuestro cantón durante muchos años y por otro frenar el caótico proceso de expansión de la ciudad que genera cotidianamente: especulación en el precio del suelo urbano y rural, subutilización de infraestructura y equipamientos disponibles, arbitrarios y anti técnicos fraccionamientos rurales y periurbanos,  eliminación de suelos rurales aptos para la agricultura y una permanente pérdida de las densidades urbanas. 

 

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[1] Disposiciones derogatorias: SÉPTIMA: Deróguense todos los instrumentos de planeación, régimen urbanístico, ordenanzas y reglamentos que se opongan a la presente ordenanza y los instrumentos que la complementan y desarrollan. OCTAVA: Deróguese todas las ordenanzas sobre ordenamiento territorial y planificaciones que rigen sobre las cabeceras urbano-parroquiales dentro de la circunscripción territorial del cantón Cuenca.

[2]  Nuevas Ordenanzas: Vivienda de interés social, Administración del Banco de Suelo, Regulación del Régimen de Propiedad Horizontal, Normas de Arquitectura y Urbanismo, Regulación de retiros frontales.

[3] Concesión Onerosa de Derechos, Aplicación de Planes Parciales y Unidades de Actuación Urbanística,  Aplicación y Ejecución de Reajustes de Terrenos, Estándares Urbanísticos. 

[4] Para elaborar ese plan según esa misma ordenanza el concejo deberá aprobar previamente en un año de plazo el “Reglamento para Aplicación de Planes Parciales y Unidades de Actuación Urbanística”

¿PARTICIPACION EN LA PLANIFICACION DEL CAMBIO?

¿PARTICIPACION EN LA PLANIFICACION DEL CAMBIO?

 

 

FERNANDO CORDERO CUEVA

13/9/2020

 

 

El sábado 12 de septiembre participé en el  “TALLER DE PLANIFICACIÓN PARTICIPATIVA DEL PLAN DE DESARROLLO, ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y USO Y GESTIÓN DE SUELO PDOT-PUGS”, organizado por la Municipalidad de Cuenca con profesores de las universidades cuencanas para conocer algunos de los componentes del PDOT-PUGS. El taller se desarrolló como una secuencia de exposiciones realizadas por técnicos municipales, seguidas de intervenciones cortas de los académicos asistentes -que podíamos realizar reflexiones o preguntas concretas y luego escuchar las reacciones o respuestas municipales-. Adicionalmente el taller virtual mantuvo todo el tiempo abierto un chat entre los participantes que sirvió de elemento complementario para formular inquietudes o compartir reflexiones. Todos los asistentes nos expresamos positivamente sobre estas iniciativas municipales tendentes a compartir con la academia, los gremios y diferentes organizaciones sociales el proceso de planificación de nuestro cantón y de Cuenca, que cada vez es mas una ciudad-región. Se continuará con este taller en próximos días para abordar otros componentes del PDOT-PGUS.

 

Al escuchar las exposiciones municipales, todas realizadas por jóvenes profesionales que mostraban su dominio sobre el álgebra de mapas y los sistemas de información territorial, surgieron las primeras reflexiones sobre ¿por qué la municipalidad de Cuenca no comparte con la academia y la ciudadanía en general esa enorme cantidad de información pública que dispone sobre la ciudad y el cantón? Al conocer que además se ha usado información pública disponible en ETAPA, Empresa Eléctrica Centro Sur, y otras entidades públicas que actúan sobre el territorio cantonal se hizo evidente, una vez más, que el proceso de planificación será siempre incompleto si no se crean mecanismos de seguimiento y evaluación que garanticen el cumplimiento de sus propuestas. Ello con certeza se produciría si  la Municipalidad de Cuenca, con el apoyo de las universidades, gremios y otras entidades públicas que manejan registros originales, (https://fccsintiempo.blogspot.com/2018/03/registros-originales-y-sistema-de.html), aprovecha la formulación de este nuevo PDOT-PGUS y crea, un Sistema de Información Territorial que empodere a sus ciudadanos y facilite su verdadera participación en las propuestas de cambio planificado. Ademas se  podría dar un paso adelante y propiciar la creación de una entidad ciudadana que pueda apoyar la creación y funcionamiento de una mancomunidad municipal de todos los cantones azuayos en sus procesos de planificación territorial. (https://fccsintiempo.blogspot.com/2019/07/una-mancomunidad-azuaya-que-piense-y.html )

 

 

ANEXO: INQUIETUDES Y SUGERENCIAS PLANTEADAS EN EL TALLER DE PLANIFICACIÓN PARTICIPATIVA DEL PLAN DE DESARROLLO Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL (PDOT) Y PLAN DE USO Y GESTIÓN DE SUELO (PUGS). 

 

• En el taller en referencia se plantearon, entre otras, las siguientes inquietudes sobre el PDOT -PUGS;

 

• 1.     ¿Esta aprobado por la municipalidad de Cuenca el diseño de sistema vial de ingreso sur y el mismo forma parte del PDOT-PUGS?
• 2.     ¿Qué uso propone el plan para los predios en los que hoy funcionan los cuarteles de las fuerzas armadas en Cuenca (170 ha.)
• 3.     ¿Existe un estudio de localización para una nueva terminal de transporte terrestre?
• 4.     ¿Cuál es la propuesta municipal para el centro de rehabilitación social de Turi si se mantiene el incumplimiento de su uso como cárcel de ámbito regional (Azuay, Cañar y Morona Santiago) .
• 5.     No se propone un modelo del sistema hídrico definido para conservar los cuerpos de agua y sus aprovechamientos para uso humano y agro productivo.
• 6.      ¿Que se propone sobre las concesiones mineras en áreas protegidas cantonales?
• 7.     El PDOT-PUGS debe incluir la delimitación de todas las áreas protegidas cantonales y con ello adquirir los mismos derechos y protecciones que tienen las áreas estatales, de conformidad con el artículo 405 de la constitución.
• 8.     Es indispensable modificar la política pública de planificación territorial, incluyendo sistemas de evaluación que permitan intervenciones oportunas en casos de incumplimiento de objetivos y metas.
• 9.     No se debe confundir la coordinación con la Secretaría Técnica Planificación Ecuador (ex Senplades) y la “alineación con los objetivos del plan nacional de desarrollo” con los procesos de evaluación permanente del PDOT-PUGS.
• 10.  El Plan no se puede restringir a la densificación de la ocupación del suelo
• 11.  Aparentemente no se ha considerado el enorme costo del suelo urbano y la obligación constitucional de prohibir “la obtención de beneficios a partir de prácticas especulativas sobre el uso del suelo” 
• 12.  Debe revisarse el uso de suelo para procesos de producción industrial y artesanal de bajo impacto ambiental a fin de que se permita compartir suelo con viviendas.
• 13.  Es indispensable que la gestión del PDOT-PUGS se pueda desconcentrar y hasta descentralizar (a los gobiernos parroquiales)
• 14.  Hay mas de 250 organizaciones sociales vinculadas con el territorio que deberían ser involucradas en el proceso de planificación.
• 15.  Se debe elaborar un mapa “hidrosocial” del uso del agua. Hay mas de 2.000 concesiones privadas de aprovechamiento de fuentes de agua.
• 16.  Es muy importante revisar las determinantes y condicionantes que se utilizarán en los territorios “peri-urbanos” y en las 21 cabeceras parroquiales de Cuenca
• 17.  El Plan debe considerar que Cuenca es una ciudad-región y el plan debe adecuarse a esa realidad.
• 18.  Fue importante conocer el estudio de “aglomerados” para definir las “zonas homogéneas” pero no quedó claro el proceso para la delimitación de los Polígonos de Intervención Territorial.
• 19.  El modelo territorial se limita a un análisis y propuesta interna del cantón, no incorpora las relaciones con los cantones colindantes y de otros niveles de gobierno para darle a Cuenca el carácter de  ciudad- región.
• 20.  Es necesario que la municipalidad ponga a disposición de las universidades y de la ciudadanía toda la información pública disponible, entre otros: cartografía catastral urbana y rural, Plano de Valor del Suelo Urbano Cabecera Cantonal, 21 Planos de Valor del Suelo Urbano Parroquiales (anexos a la ordenanza publicada en el registro oficial – edición especial no. 160 de fecha martes 17 de diciembre de 2019) en formato Shape.
• 21. ¿Se seguirá utilizando la categoría "Zona de Tolerancia" y se re-localizarán los burdeles?

¿ES POSIBLE INCREMENTAR LA DENSIDAD URBANA EN CUENCA?

 

 FERNANDO CORDERO CUEVA

3/08/2020

 

La ciudad de Cuenca -siguiendo el fenómeno de la pérdida de densidad que caracteriza el proceso de urbanización en Ecuador- incrementó su población de 39.983 habitantes en 1950 a 329.928 en 2010. El área urbana se incrementó de 288 ha. a 7.248 ha. Contradictoriamente, estos crecimientos de casi diez veces en población y mas de veinte y cinco veces en superficie, disminuyeron la densidad bruta de ocupación de la ciudad, -cantidad de personas que ocupan cada hectárea-  en mas de tres veces, pasando de 138 hbt./ha. en 1950 a 45,42 hbt./ha. en 2010. La Municipalidad estima que la densidad en 2019 se ha reducido a 13 hbt./ha y pese a ello prevé incrementar el área urbana dentro del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo que esta formulando .

En ese contexto, en la Maestría de Ordenamiento Territorial de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Cuenca planteamos un ejercicio preliminar de renovación urbana que libere suelo para áreas verdes, vías y equipamientos de uso colectivo y al mismo tiempo permita incrementar la densidad de ocupación del suelo para coadyuvar a la reducción de la expansión urbana, al máximo posible. además queremos generar una  frontal oposición a la especulación del precio del suelo urbano, en nombre de una escasez ficticia que se ha convertido en uno de los principales desordenadores de la ciudad y su área de influencia.

Los trabajos se realizaron en la parroquia Yanuncay, al sur de la ciudad  en una superficie de 644.571 metros cuadrados (64,5 ha.) fraccionadas en 1.170 lotes que ocupan una superficie de 41,5 hectáreas. El área de intervención fue dividida en cinco Unidades de Actuación 

 

GRÁFICO N° 1

CUENCA: POLIGONOS ESCOGIDOS COMO UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANISTICA

 

 

La densidad bruta actual en el área de intervención es de 88 habitantes por hectárea pero dentro de ella existen UAU con menos de 40 habitantes por hectárea. (ver cuadro N° 1)

 Se infiere, de los datos anteriores, que cerca de 5.700 personas ocupan mas de 73 m2 de suelo privado por habitante y sobre los 113 m2 de superficie urbana total por habitante. Se estima que, con nuevas formas de ocupación del suelo y la vivienda, el área de intervención podría llegar a densidades superiores a 300 habitantes por hectárea -se trata de una de las zonas urbanas con mejores dotaciones de redes de servicios públicos-.

El precio por metro cuadrado en el área de intervención, según los avalúos municipales de 2019 varían entre  300 y 795 dólares por m2.[1] 

La renovación urbana 

La renovación urbana,  como proceso destinado a la reconversión de: edificaciones, vías, redes de servicios públicos y equipamientos, en una ciudad, para adaptarla a nuevos usos y diferentes actividades debe considerarse  “ como expresión más humanística del urbanismo, tiene como pretensión dirigir el desarrollo de las ciudades conforme a las exigencias de la población y en forma que la planificación del territorio y de su desarrollo económico asegure al hombre una existencia personal y en comunidad” (SERRANO, 1961)

Adicionalmente la renovación urbana bien entendida permite tres acciones simultaneas para el mejoramiento de la ciudad : conservación, restauración o rehabilitación y reordenación. Las dos primeras atienden más directamente al mantenimiento y protección del patrimonio urbano y arquitectónico, que constituye siempre uno de los activos más importantes de la riqueza social acumulada y  la tercera, tiene finalidades de renovación, aclarando que este proceso urbanístico “ no consiste simplemente en la destrucción de barrios viejos, insalubres e inadecuados a las exigencias de la vida actual de la ciudad y de sus habitantes, mediante la construcción de otros; no se reduce, como se ha dicho a operaciones de cirugía urbana; tampoco tiene por finalidad exclusiva la supresión de barracas y chabolas, porque su existencia desagrada, afea y daña al rango de la ciudad; son, por el contrario, exigencias de justicia las que demandan esa supresión del suburbio, con la integración de sus habitantes en la vida comunitaria que la ciudad debe facilitar y realizar como condición de su propia y natural existencia.” (SERRANO, 1961)

REESTRUCTURACION PARCELARIA o REAJUSTE DE TERRENOS

 La reestructuración parcelaria figuró desde la primera versión de la Ley Orgánica de Régimen Municipal (antecedente inmediato del COOTAD) y debe ser entendida como “un nuevo trazado de parcelaciones  defectuosas,  que  podrá imponerse obligatoriamente con alguno de estos fines: 1o.- Regularizar la configuración de las parcelas; y, 2o.-   Distribuir  equitativamente  entre  los  propietarios  los beneficios  y cargas de la ordenación urbana.”[2]

 El Código Orgánico de Organización Territorial y Descentralización, COOTAD, promulgado en 2010, por mandato constitucional, sustituyó a la Ley Orgánica de Régimen Municipal, pero mantuvo el texto sobre las restructuraciones: “Se entenderá́ por reestructuración de lotes un nuevo trazado de parcelaciones defectuosas, que podrá́ imponerse obligatoriamente con alguno de estos fines: a) Regularizar la configuración de los lotes; y, b) Distribuir equitativamente entre los propietarios los beneficios y cargas de la ordenación urbana”[3].

La Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo, sin derogar los señalado en el COOTAD establece el denominado “reajuste de terrenos” como equivalente a las “restructuraciones parcelarias” de la LORM y a las “reestructuración de lotes” del COOTAD.

 

LA SITUACION ACTUAL, ANTES DEL REAJUSTE DE TERRENOS

ü  El área total de las UAU corresponde a 644.571 m2

ü  El suelo privado de los 1.170 lotes originales alcanza a 414.797 m2 (64,4%)

ü  El suelo de vías tiene una superficie de 136.306 m2 (21,1%)

ü  La superficie de áreas verdes y equipamientos llegan a 96.602 m2 (24,9%)

ü  Por la ubicación de las unidades de actuación urbanística, el reajuste de terrenos estará dirigido a la creación de lotes para edificios de propiedad horizontal con retiros suficientes entre ellos para permitir iluminación y soleamiento en todos sus pisos.

ü  Se reduce el número de lotes privados y por ende no todos los propietarios de los 1.170 lotes originales recibirían un “lote reajustado” sino un conjunto de derechos proindiviso en metros cuadrados de edificios multifamiliares, en forma de propiedad horizontal.

LOGROS LUEGO DEL REAJUSTE DE TERRENOS

ü  Luego del reajuste, el suelo privado se reduce de 64,4% a 42% del área total pero se incrementa el área  privada construida desde 467.891 m2 a 1´046.340m2. (123,6%)

ü  Las áreas verdes se incrementan de11,2% a 26,2% del área total, pasando de 72.180 m2 a 168.935m2

ü  Las áreas de equipamiento pasan de 3,8% a 7,3%

ü  La densidad bruta se incrementa de 88 hbt./ha. a 314hbt./ha.

ü   El costo hipotético de los terrenos privados se estima en 186´658.650 dólares

DISTRIBUCION EQUITATIVA DE CARGAS Y BENEFICIOS

ü  El costo hipotético del proyecto alcanza a 628´721.655 dólares, incluido el terreno.

ü  Los beneficios del proyecto tendrán origen en la venta de espacios privados de vivienda y otros usos.

ü  Se producen 84.769 m2 de vivienda de interés social (15% de la superficie de vivienda). Se estima que la vivienda de interés social se vendería a 650 dólares por metro cuadrado con un total de 55´099.980 dólares.

ü  Las restantes viviendas corresponden a 762.923 m2  que se estima se venderían a 850 dólares por metro cuadrado,  obteniendo la suma de: 648´484.380 dólares.

ü  Los beneficios monetarios totales del proyecto suman  884´196.360 dólares con los que existiría una rentabilidad de 174´199.305 dólares (25%)

ü  Se producirán 730 viviendas de interés social que tendrán entre 100 y 140m2 de construcción total y  precios de venta comprendidos entre 65.000 y 91.000 dólares

ü  Se producirán 4.325 viviendas de otro tipo con áreas construidas totales comprendidas entre 160 y 220 m2 y precios de venta comprendidos entre 104.000 y 143.000 dólares.

ü  Por ser un área con mucho comercio y algunos ejes urbanos se producirán 180.612 m2 de áreas destinadas a comercio, banca, oficinas y usos similares y se venderían en 1.000 dólares por metro cuadrado. En total 180´612.000 dólares.

ü  El proyecto es altamente rentable desde el punto de vista de la inversión de capital  y ello podría llevar a revisar los costos de venta de las viviendas para reducir su precio de venta aún mas.

ü  A mas de garantizar una equitativa distribución de cargas y beneficios entre los 1.170 dueños privados de lotes se consiguen BENEFICIOS CUANTITATIVOS Y CUALITATIVOS SUPERLATIVOS para mas de 3.600 nuevas familias que podrán concretar sus derechos a un hábitat saludable, vivienda digna en la ciudad ya construida y extraordinariamente bien dotada de equipamientos y servicios sin tener que crecer el área urbana de cuenca y a precios inferiores al 50% de los actuales costos de “mercado”.

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[1] Pese a que consideramos que los precios catastrales están fuertemente influenciados por las corrientes especulativas que prescinden de explicaciones sobre el precio del suelo en relación con las dotaciones de infraestructuras y servicios y se limitan a captar los valores impuestos por “el mercado”, Se asumen, para las simulaciones un precio promedio de 450 dólares por metro cuadrado.

[2] Para ampliar revisar artículo 215 y siguientes, LEY ORGANICA DE REGIMEN MUNICIPAL.Codificación  000, Registro Oficial Suplemento 331 de 15 de octubre de 1971. Se sustituye la denominación de "Ley de Régimen Municipal por la  de  "Ley  Orgánica  de  Régimen  Municipal",  dada por Ley No. 44, publicada  en  Registro Oficial Suplemento No. 429 de 27 de Septiembre del 2004. 

[3]Para ampliar revisar el artículo 470 del Código Orgánico de Organización Territorial y Descenralización, COOTAD, Asamblea Nacional, 2010