FERNANDO CORDERO CUEVA
30-05-2022
“Edificabilidad” es la nueva palabra con la que la Municipalidad de Cuenca quiere meter la mano en los bolsillos de los cuencanos. Les explico cómo y por qué lo quieren hacer.
La Ley de Ordenamiento territorial, uso y Gestión del Suelo, LOTUS, establece que las municipalidades deben incluir en sus planes de ordenamiento territorial, uso y gestión de suelo normas de aprovechamiento constructivo en lo relativo a: tamaño mínimo de terrenos; frente mínimo de cada lote o parcela; superficie que se puede ocupar al emplazar una edificación en el terreno; retiros: frontal, laterales y posterior; altura del edificio (en número de pisos o metros), entre otras disposiciones edilicias. Esas normas, que la municipalidad pondrá en vigencia al aprobar y promulgar la “Ordenanza que regula el Uso, Gestión y Aprovechamiento del Suelo Urbano y Rural del cantón Cuenca, actualización del PDOT y la sanción de PUGS”, se supone que son la consecuencia y expresión de la planificación territorial y urbanística que la municipalidad ha realizado durante los últimos 4 años. Veamos lo señalado en un ejemplo. Usted tiene un lote 1.000m2 con 20 metros de frente por 50 de fondo.
La municipalidad en la nueva ordenanza determina que se puede realizar en ese terreno una edificación de 7 pisos que debe retirarse 5 metros en el frente, 5 a cada lado de la edificación y 5 metros en la parte posterior y puede adosarse en planta baja eliminando los retiros laterales y posterior. Con esas normas municipales se podrá construir un edificio con “aprovechamiento constructivo máximo” o EDIFICABILIDAD MAXIMA de 3.390m2. Esta cantidad de metros cuadrados que se pueden construir en ese terreno corresponde a la EDIFICABILIDAD planificada por la municipalidad para, como dice la LOTUS, “…promover el desarrollo equitativo y equilibrado del territorio y propiciar el ejercicio del derecho a la ciudad, al hábitat seguro y saludable, y a la vivienda adecuada y digna, en cumplimiento de la función social y ambiental de la propiedad…”
La Ley, en referencia, mal copiada de una similar de Colombia, introduce dos calificativos adicionales para la edificabilidad y señala confusamente que la EDIFICABILIDAD se llamará EDIFICABILIDAD GENERAL MAXIMA cuando corresponde al máximo aprovechamiento constructivo establecido por la municipalidad para cada uno de los polígonos de intervención territorial. En nuestro ejemplo esa edificabilidad general máxima corresponde a 3.390m2 de superficie construida en un hipotético edificio de 7 pisos. Por otro lado, denomina EDIFICABILIDAD BÁSICA a “la capacidad de aprovechamiento constructivo atribuida al suelo por el Gobierno Autónomo Descentralizado municipal o metropolitano que no requiere de una contraprestación por parte del propietario de dicho suelo. El GAD municipal o metropolitano determinará la edificabilidad básica y podrá́ otorgar de manera onerosa el aprovechamiento superior al básico…”.
En la ordenanza del PDOT-PUGS Cuenca, esa EDIFICABILIDAD BÁSICA, es el resultado de multiplicar el área de terreno por un “número mágico”, obtenido en el sombrero de algún mago. En nuestro ejemplo ese número mágico, absolutamente arbitrario, es 2,5 que multiplicado por los 1.000m2 del terreno nos da una EDIFICABILIDAD BÁSICA de 2.500 m2. Este “procedimiento”, por arte de magia, elimina toda la planificación urbanística municipal, expresada en los determinantes de cada PIT, a los que se supone debemos someternos todos.
Con un juego de frases en las que siempre está presente la palabra EDIFICABILIDAD la Municipalidad de Cuenca se prepara para cobrar millones de dólares al conjunto de edificaciones que tengan 4 o más pisos y cuya EDIFICABILIDAD GENERAL MAXIMA supere a la EDIFICABILIDAD BÁSICA. Ese cobro, en la LOTUS se denomina pomposamente “CONCESION ONEROSA DE DERECHOS, COD”[1].
Frente a estas interesadas confusiones de la Ley y la ordenanza municipal, nos preguntamos ¿para qué planifican una edificabilidad máxima de 3.390 m2 si luego con un “número mágico” totalmente arbitrario, invalidan lo planificado y reducen la EDIFICABILIDAD a 2.500m2?
La respuesta es obvia. Lo hacen por un evidente y desmedido interés recaudatorio, incompatible con las condiciones, sociales, económicas y culturales de los cuencanos. En nuestro ejemplo, el valor a cobrarse por COD se calcula como la diferencia entre EDIFICABILIDAD GENERAL MAXIMA Y EDIFICABILIDAD BASICA, es decir 890 m2 (3.390m2 – 2500m2).
Pese al inocultable interés recaudatorio de la municipalidad el equipo redactor de la ordenanza reduce toda esta macabra operación municipal de asalto al bolsillo de los cuencanos a un solo artículo de la ordenanza (art. 68) y a una disposición transitoria que condiciona la EDIFICABILIDAD a la aprobación de una nueva ordenanza que debe elaborar la dirección de planificación en el plazo de un año pero que deberá ser aprobada por el Concejo Cantonal. Ello solo agravará la condición de “letra muerta” que ya tiene la ordenanza, en debate, antes de ser eventualmente aprobada y promulgada.
¿Y cuánto cobrará la Municipalidad de Cuenca por la Concesión Onerosa de Derechos, COD?
La inexistencia de un catastro inmobiliario actualizado no permite obtener datos exactos. En todo caso en base a la información catastral disponible en la municipalidad (158.426 predios Urbanos y rurales, en el área de expansión urbana) se ha establecido que, en base a las determinantes establecidas en todos y cada uno de los PIT existirían 38.936 lotes que deberían pagar COD ya que su EDIFICABILIDAD GENERAL MAXIMA supera a la EDIFICABILIDAD BÁSICA.
Si todos esos predios de 4 o más pisos optaran por el máximo aprovechamiento urbanístico planificado por la municipalidad la suma de EDIFICABILIDADES GENERALES MAXIMAS correspondería a más de 195 millones de metros cuadrados (195´140.600 m2). La EDIFICABILIDAD BÁSICA de esos mismos predios supera los 93 millones de metros cuadrados (93´722.351m2). El cobro de la CONCESION ONEROSA DE DERECHOS se haría sobre su diferencia, esto es 101 millones de metros cuadrados (101´418.249 m2). Si la tarifa de la COD se la mantiene en valores similares a la que está vigente en la ordenanza (aproximadamente 16 dólares por metro cuadrado) la “metida” de la mano en el bolsillo de los cuencanos representaría una astronómica cifra superior a los 1.600 millones de dólares. (1´666.810.065 dólares).
Hoy en un nuevo taller municipal sobre la ordenanza del PDOT-PUGS uno de sus “voceros” ha comentado, sin ninguna prueba, que estas evidencias expuestas en líneas anteriores (que también las expuse en un taller del Concejo Cantonal el viernes 27 de mayo) son falsas y que por ende “no van a cobrar ninguna Concesión Onerosa de Derechos” -habría sido muy pertinente que planteen la supuesta falsedad en mi presencia, en ese taller-.
Pese a las negaciones, el artículo 68, en forma camuflada, ya anticipa que “se podrá otorgar el aprovechamiento superior al básico a través de los instrumentos de gestión definidos para este fin”. Uno de esos instrumentos es la LOTUS que en su artículo 72 señala que las municipalidades “utilizarán la concesión onerosa de derechos por la transformación de suelo rural a suelo rural de expansión urbana o suelo urbano; la modificación de usos del suelo; o, la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo”. La disposición transitoria vigésima segunda establece que, en el plazo de un año, la Dirección de Planificación elaborará una propuesta de ordenanza para el cobro de la Concesión Onerosa de Derechos y que, mientras no se cuente con esa ordenanza se podrá alcanzar la edificabilidad máxima mediante el pago en especie, por mayor aprovechamiento. En forma confusa dicen que ese pago en especie se hará: eliminando cerramientos, aplicando criterios de accesibilidad universal, liberando el retiro frontal e integrándole con el espacio público y mediante la inclusión de mobiliario urbano. Contradictoriamente, en ese mismo artículo, establecen que se podrá incluir solo el 50% del retiro frontal.
¿Están dispuestos, señor alcalde y señores concejales, a aprobar el Cobro de la COD?
Si la respuesta es afirmativa, deberían establecer en la misma ordenanza las tarifas transitorias o definitivas que aplicarán por cobrar la Concesión Onerosa de Derechos en los siguientes casos:
a) Transformación de más de 18 millones de metros cuadrados de suelo rural a suelo urbano (18´279.900 m2).
b) Transformación de más de 34 millones de metros cuadrados de suelo rural a suelo rural de expansión urbana. (34´822.400 m2)
c) Mayor aprovechamiento urbanístico en 38 mil predios (38.936) cuya Edificabilidad Máxima General (planificada y establecida por la Municipalidad de Cuenca en los determinantes de los PIT) supera a la Edificabilidad Básica -impuesta en forma arbitraria por la municipalidad sin ninguna justificación-.
[1] Art. 72 LOTUS “Los Gobiernos Autónomos Descentralizados municipales o metropolitanos para garantizar la participación de la sociedad en los beneficios económicos producidos por la planificación urbanística y el desarrollo urbano en general, utilizarán la concesión onerosa de derechos por la transformación de suelo rural a suelo rural de expansión urbana o suelo urbano; la modificación de usos del suelo; o, la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo. Previo a conceder los derechos descritos anteriormente, los Gobiernos Autónomos Descentralizados municipales o metropolitanos exigirán a los solicitantes de los permisos respectivos una participación justa del Estado en el beneficio económico que estos derechos adicionales significan. Con este fin, los Gobiernos Autónomos Descentralizados municipales o metropolitanos determinaran en el planeamiento urbanístico la delimitación territorial y las condiciones urbanísticas, procedimentales y financieras para su aplicación. Solo se podrá́ autorizar la transformación de suelo rural a suelo rural de expansión urbana o suelo urbano; la modificación de usos del suelo; o, la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo, en aquellos polígonos de intervención urbanística que permita el plan de uso y gestión de suelo o sus planes urbanísticos complementarios. Cualquier autorización no contemplada en estos instrumentos será́ invalida.”
