¿MERCADOS MUNICIPALES EN CONDOMINIO?
FERNANDO CORDERO CUEVA
1/06/2020
La Ley de propiedad horizontal ecuatoriana señala que “Los diversos pisos de un edificio, los departamentos o locales en los que se divida cada piso, los departamentos o locales de las casas de un solo piso, así́ como las casas o villas de los conjuntos residenciales, cuando sean independientes y tengan salida a una vía u otro espacio público directamente o a un espacio condominial conectado y accesible desde un espacio público, podrán pertenecer a distintos propietarios”. Un mercado tiene diferentes locales para los múltiples giros comerciales que ocurren en él y todos ellos son accesibles desde el espacio público o desde un espacio no privado que está conectado al espacio público.
¿Entonces, un mercado puede considerarse o convertirse en un condominio?
La Municipalidad de Cuenca, antes de que se promulgue la Ley de Economía Popular y Solidaria, construyó dos nuevos mercados (3 de noviembre y 10 de agosto) y un paso subterráneo con locales comerciales como condominios. Lamentablemente las administraciones municipales, desde 2005, les han negado a los comerciantes minoristas su derecho a convertirse en copropietarios de los referidos mercados y han preferido mantener el caduco e ineficiente sistema de arriendo que ha sido y será permanentemente confundido con acciones clientelares político-partidistas por parte de comerciantes y administradores.
Por esas equivocadas acciones de los últimos 15 años una gran mayoría de los comerciantes de los mercados, han pasado del entusiasmo y convicción sobre su posibilidad de convertirse en copropietarios, que tenían en 2003 y 2004 -años de construcción de esos equipamientos-, a la indiferencia o el conformismo. Aún subsiste una minoría que sigue pensando que en la actual administración municipal podrían pasar de su condición de inquilinos a la de dueños de sus propios locales en los mercados populares de Cuenca.
Igualmente, entre los vendedores de “El Arenal” existe un importante grupo que plantea que la construcción de un nuevo mercado en ese lugar debería hacerse en forma de un condominio con la Municipalidad de Cuenca y han empezado diálogos con el señor alcalde y algunos concejales.
En el contexto de la pandemia COVID-19 se han aprobado líneas de crédito hipotecario a tasas anuales del 4,99% y 30 años de plazo. Sería muy oportuno que el propio BIESS, la banca privada y las cooperativas también puedan crear líneas de crédito similares para comerciantes minoristas, a menor plazo ya que las inversiones, en general serán mucho menores a las de una vivienda de interés social.
Finalmente, a manera de ejemplo planteamos la siguiente simulación. La municipalidad de Cuenca planifica la construcción de un nuevo mercado de 300 puestos en Racar (barrio “La Mutualista”). La suma de espacios privados en ese nuevo mercado estará alrededor del 50%. El resto del edificio corresponderá a espacios públicos y en condominio. Si cada local privado tendría un costo promedio de 9.000 dólares y se lo consigue financiar con una tasa de 5% anual a 20 años, la cuota para amortizar el préstamo hipotecario de cada comerciante fluctuaría en torno a los 59 dólares mensuales. Si el plazo disminuye a 15 años la cuota mensual sería de 71dólares mensuales. A la Municipalidad le tocaría financiar únicamente los espacios públicos y aquellos en condominio implícitos en el mercado.
La construcción de mercados municipales en condominio, adicionalmente, se constituye en un mecanismo de financiamiento para la propia municipalidad, que podría, en lugar de un mercado, acometer la construcción simultánea de todos los mercados necesarios.
