3/08/2020
La ciudad de Cuenca -siguiendo el fenómeno de la pérdida de densidad que caracteriza el proceso de urbanización en Ecuador- incrementó su población de 39.983 habitantes en 1950 a 329.928 en 2010. El área urbana se incrementó de 288 ha. a 7.248 ha. Contradictoriamente, estos crecimientos de casi diez veces en población y mas de veinte y cinco veces en superficie, disminuyeron la densidad bruta de ocupación de la ciudad, -cantidad de personas que ocupan cada hectárea- en mas de tres veces, pasando de 138 hbt./ha. en 1950 a 45,42 hbt./ha. en 2010. La Municipalidad estima que la densidad en 2019 se ha reducido a 13 hbt./ha y pese a ello prevé incrementar el área urbana dentro del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo que esta formulando .
En ese contexto, en la Maestría de Ordenamiento Territorial de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Cuenca planteamos un ejercicio preliminar de renovación urbana que libere suelo para áreas verdes, vías y equipamientos de uso colectivo y al mismo tiempo permita incrementar la densidad de ocupación del suelo para coadyuvar a la reducción de la expansión urbana, al máximo posible. además queremos gen
Los trabajos se realizaron en la parroquia Yanuncay, al sur de la ciudad en una superficie de 644.571 metros cuadrados (64,5 ha.) fraccionadas en 1.170 lotes que ocupan una superficie de 41,5 hectáreas. El área de intervención fue dividida en cinco Unidades de Actuación
GRÁFICO N° 1
CUENCA: POLIGONOS ESCOGIDOS COMO UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANISTICA
La densidad bruta actual en el área de intervención es de 88 habitantes por hectárea pero dentro de ella existen UAU con menos de 40 habitantes por hectárea. (ver cuadro N° 1)
Se infiere, de los datos anteriores, que cerca de 5.700 personas ocupan mas de 73 m2 de suelo privado por habitante y sobre los 113 m2 de superficie urbana total por habitante. Se estima que, con nuevas formas de ocupación del suelo y la vivienda, el área de intervención podría llegar a densidades superiores a 300 habitantes por hectárea -se trata de una de las zonas urbanas con mejores dotaciones de redes de servicios públicos-.
El precio por metro cuadrado en el área de intervención, según los avalúos municipales de 2019 varían entre 300 y 795 dólares por m2.[1]
La renovación urbana
La renovación urbana, como proceso destinado a la reconversión de: edificaciones, vías, redes de servicios públicos y equipamientos, en una ciudad, para adaptarla a nuevos usos y diferentes actividades debe considerarse “ como expresión más humanística del urbanismo, tiene como pretensión dirigir el desarrollo de las ciudades conforme a las exigencias de la población y en forma que la planificación del territorio y de su desarrollo económico asegure al hombre una existencia personal y en comunidad” (SERRANO, 1961)
Adicionalmente la renovación urbana bien entendida permite tres acciones simultaneas para el mejoramiento de la ciudad : conservación, restauración o rehabilitación y reordenación. Las dos primeras atienden más directamente al mantenimiento y protección del patrimonio urbano y arquitectónico, que constituye siempre uno de los activos más importantes de la riqueza social acumulada y la tercera, tiene finalidades de renovación, aclarando que este proceso urbanístico “ no consiste simplemente en la destrucción de barrios viejos, insalubres e inadecuados a las exigencias de la vida actual de la ciudad y de sus habitantes, mediante la construcción de otros; no se reduce, como se ha dicho a operaciones de cirugía urbana; tampoco tiene por finalidad exclusiva la supresión de barracas y chabolas, porque su existencia desagrada, afea y daña al rango de la ciudad; son, por el contrario, exigencias de justicia las que demandan esa supresión del suburbio, con la integración de sus habitantes en la vida comunitaria que la ciudad debe facilitar y realizar como condición de su propia y natural existencia.” (SERRANO, 1961)
REESTRUCTURACION PARCELARIA o REAJUSTE DE TERRENOS
La reestructuración parcelaria figuró desde la primera versión de la Ley Orgánica de Régimen Municipal (antecedente inmediato del COOTAD) y debe ser entendida como “un nuevo trazado de parcelaciones defectuosas, que podrá imponerse obligatoriamente con alguno de estos fines: 1o.- Regularizar la configuración de las parcelas; y, 2o.- Distribuir equitativamente entre los propietarios los beneficios y cargas de la ordenación urbana.”[2]
El Código Orgánico de Organización Territorial y Descentralización, COOTAD, promulgado en 2010, por mandato constitucional, sustituyó a la Ley Orgánica de Régimen Municipal, pero mantuvo el texto sobre las restructuraciones: “Se entenderá́ por reestructuración de lotes un nuevo trazado de parcelaciones defectuosas, que podrá́ imponerse obligatoriamente con alguno de estos fines: a) Regularizar la configuración de los lotes; y, b) Distribuir equitativamente entre los propietarios los beneficios y cargas de la ordenación urbana”[3].
La Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo, sin derogar los señalado en el COOTAD establece el denominado “reajuste de terrenos” como equivalente a las “restructuraciones parcelarias” de la LORM y a las “reestructuración de lotes” del COOTAD.
LA SITUACION ACTUAL, ANTES DEL REAJUSTE DE TERRENOS
ü El área total de las UAU corresponde a 644.571 m2
ü El suelo privado de los 1.170 lotes originales alcanza a 414.797 m2 (64,4%)
ü El suelo de vías tiene una superficie de 136.306 m2 (21,1%)
ü La superficie de áreas verdes y equipamientos llegan a 96.602 m2 (24,9%)
ü Por la ubicación de las unidades de actuación urbanística, el reajuste de terrenos estará dirigido a la creación de lotes para edificios de propiedad horizontal con retiros suficientes entre ellos para permitir iluminación y soleamiento en todos sus pisos.
ü Se reduce el número de lotes privados y por ende no todos los propietarios de los 1.170 lotes originales recibirían un “lote reajustado” sino un conjunto de derechos proindiviso en metros cuadrados de edificios multifamiliares, en forma de propiedad horizontal.
LOGROS LUEGO DEL REAJUSTE DE TERRENOS
ü Luego del reajuste, el suelo privado se reduce de 64,4% a 42% del área total pero se incrementa el área privada construida desde 467.891 m2 a 1´046.340m2. (123,6%)
ü Las áreas verdes se incrementan de11,2% a 26,2% del área total, pasando de 72.180 m2 a 168.935m2
ü Las áreas de equipamiento pasan de 3,8% a 7,3%
ü La densidad bruta se incrementa de 88 hbt./ha. a 314hbt./ha.
ü El costo hipotético de los terrenos privados se estima en 186´658.650 dólares
DISTRIBUCION EQUITATIVA DE CARGAS Y BENEFICIOS
ü El costo hipotético del proyecto alcanza a 628´721.655 dólares, incluido el terreno.
ü Los beneficios del proyecto tendrán origen en la venta de espacios privados de vivienda y otros usos.
ü Se producen 84.769 m2 de vivienda de interés social (15% de la superficie de vivienda). Se estima que la vivienda de interés social se vendería a 650 dólares por metro cuadrado con un total de 55´099.980 dólares.
ü Las restantes viviendas corresponden a 762.923 m2 que se estima se venderían a 850 dólares por metro cuadrado, obteniendo la suma de: 648´484.380 dólares.
ü Los beneficios monetarios totales del proyecto suman 884´196.360 dólares con los que existiría una rentabilidad de 174´199.305 dólares (25%)
ü Se producirán 730 viviendas de interés social que tendrán entre 100 y 140m2 de construcción total y precios de venta comprendidos entre 65.000 y 91.000 dólares
ü Se producirán 4.325 viviendas de otro tipo con áreas construidas totales comprendidas entre 160 y 220 m2 y precios de venta comprendidos entre 104.000 y 143.000 dólares.
ü Por ser un área con mucho comercio y algunos ejes urbanos se producirán 180.612 m2 de áreas destinadas a comercio, banca, oficinas y usos similares y se venderían en 1.000 dólares por metro cuadrado. En total 180´612.000 dólares.
ü El proyecto es altamente rentable desde el punto de vista de la inversión de capital y ello podría llevar a revisar los costos de venta de las viviendas para reducir su precio de venta aún mas.
ü A mas de garantizar una equitativa distribución de cargas y beneficios entre los 1.170 dueños privados de lotes se consiguen BENEFICIOS CUANTITATIVOS Y CUALITATIVOS SUPERLATIVOS para mas de 3.600 nuevas familias que podrán concretar sus derechos a un hábitat saludable, vivienda digna en la ciudad ya construida y extraordinariamente bien dotada de equipamientos y servicios sin tener que crecer el área urbana de cuenca y a precios inferiores al 50% de los actuales costos de “mercado”.
[1] Pese a que consideramos que los precios catastrales están fuertemente influenciados por las corrientes especulativas que prescinden de explicaciones sobre el precio del suelo en relación con las dotaciones de infraestructuras y servicios y se limitan a captar los valores impuestos por “el mercado”, Se asumen, para las simulaciones un precio promedio de 450 dólares por metro cuadrado.
[2] Para ampliar revisar artículo 215 y siguientes, LEY ORGANICA DE REGIMEN MUNICIPAL.Codificación 000, Registro Oficial Suplemento 331 de 15 de octubre de 1971. Se sustituye la denominación de "Ley de Régimen Municipal por la de "Ley Orgánica de Régimen Municipal", dada por Ley No. 44, publicada en Registro Oficial Suplemento No. 429 de 27 de Septiembre del 2004.
[3]Para ampliar revisar el artículo 470 del Código Orgánico de Organización Territorial y Descenralización, COOTAD, Asamblea Nacional, 2010
