Cuando a los propietarios de terrenos urbanos la municipalidad, en uso de sus competencias y facultades les asigna una edificabilidad en función de la superficie del terreno, la longitud del frente, y la discutible “densidad de viviendas por hectárea”, estamos frente a una visión fragmentada de la ciudad que equivale a la frase proverbial “Los árboles no dejan ver el bosque”. Pretender ordenar la ciudad con normas urbanísticas que se deben aplicar “lote a lote” es una tendencia bastante común en nuestro país, pero no por ello menos ineficiente.
En Cuenca, según datos publicados por la Dirección de Control Urbano, entre febrero de 2023 y el 9 de febrero de 2024 se aprobaron 947 permisos de construcción mayor para construir 615.278 metros cuadrados sobre una superficie total de 5´855.140 m2 de suelo urbano. Analizando estos datos se puede inferir que el PDOT-PUGS aprobado el 23 de agosto de 2022 tiene enormes contradicciones que deben ser urgentemente corregidas. La edificabilidad mínima que propone el Plan 2022 -en los PIT que tienen esta norma- es 3.7 (370% de aprovechamiento urbanístico). En el total de permisos aprobados la edificabilidad llega apenas 0.105 que equivale al 10,5% de aprovechamiento urbanístico. De la totalidad de metros cuadrados construidos el 93,6% se ubican en el área urbana vigente hasta agosto de 2022 y sólo un 6.4% en las nuevas áreas urbanas. El índice de edificabilidad en el 14,7% de permisos de construcción es igual o menor a 0,2 (20% de aprovechamiento urbanístico). Un 55,9% No supera el 100% de aprovechamiento urbanístico y un 32% llega hasta un 200%. Hay un solo predio que presenta un 736 % de aprovechamiento urbanístico (ver cuadro).
Este modelo de crecimiento “lote a lote” seguirá desordenando la ciudad, incentivando la especulación del suelo y provocando un crecimiento disperso, de muy baja densidad con costos de urbanización incompatibles con nuestra economía local. Hay que reformar el PDOT-PUGS para impulsar procesos de Renovación o de Reforma Urbana que incluyan obligatoriamente la formulación de planes urbanísticos parciales -por PIT o sub-polígonos no menores de 50 ha- con reparcelación o reajuste de terrenos.
