¿PARTICIPACION EN LA PLANIFICACION DEL CAMBIO?

¿PARTICIPACION EN LA PLANIFICACION DEL CAMBIO?

 

 

FERNANDO CORDERO CUEVA

13/9/2020

 

 

El sábado 12 de septiembre participé en el  “TALLER DE PLANIFICACIÓN PARTICIPATIVA DEL PLAN DE DESARROLLO, ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y USO Y GESTIÓN DE SUELO PDOT-PUGS”, organizado por la Municipalidad de Cuenca con profesores de las universidades cuencanas para conocer algunos de los componentes del PDOT-PUGS. El taller se desarrolló como una secuencia de exposiciones realizadas por técnicos municipales, seguidas de intervenciones cortas de los académicos asistentes -que podíamos realizar reflexiones o preguntas concretas y luego escuchar las reacciones o respuestas municipales-. Adicionalmente el taller virtual mantuvo todo el tiempo abierto un chat entre los participantes que sirvió de elemento complementario para formular inquietudes o compartir reflexiones. Todos los asistentes nos expresamos positivamente sobre estas iniciativas municipales tendentes a compartir con la academia, los gremios y diferentes organizaciones sociales el proceso de planificación de nuestro cantón y de Cuenca, que cada vez es mas una ciudad-región. Se continuará con este taller en próximos días para abordar otros componentes del PDOT-PGUS.

 

Al escuchar las exposiciones municipales, todas realizadas por jóvenes profesionales que mostraban su dominio sobre el álgebra de mapas y los sistemas de información territorial, surgieron las primeras reflexiones sobre ¿por qué la municipalidad de Cuenca no comparte con la academia y la ciudadanía en general esa enorme cantidad de información pública que dispone sobre la ciudad y el cantón? Al conocer que además se ha usado información pública disponible en ETAPA, Empresa Eléctrica Centro Sur, y otras entidades públicas que actúan sobre el territorio cantonal se hizo evidente, una vez más, que el proceso de planificación será siempre incompleto si no se crean mecanismos de seguimiento y evaluación que garanticen el cumplimiento de sus propuestas. Ello con certeza se produciría si  la Municipalidad de Cuenca, con el apoyo de las universidades, gremios y otras entidades públicas que manejan registros originales, (https://fccsintiempo.blogspot.com/2018/03/registros-originales-y-sistema-de.html), aprovecha la formulación de este nuevo PDOT-PGUS y crea, un Sistema de Información Territorial que empodere a sus ciudadanos y facilite su verdadera participación en las propuestas de cambio planificado. Ademas se  podría dar un paso adelante y propiciar la creación de una entidad ciudadana que pueda apoyar la creación y funcionamiento de una mancomunidad municipal de todos los cantones azuayos en sus procesos de planificación territorial. (https://fccsintiempo.blogspot.com/2019/07/una-mancomunidad-azuaya-que-piense-y.html )

 

 

ANEXO: INQUIETUDES Y SUGERENCIAS PLANTEADAS EN EL TALLER DE PLANIFICACIÓN PARTICIPATIVA DEL PLAN DE DESARROLLO Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL (PDOT) Y PLAN DE USO Y GESTIÓN DE SUELO (PUGS). 

 

• En el taller en referencia se plantearon, entre otras, las siguientes inquietudes sobre el PDOT -PUGS;

 

• 1.     ¿Esta aprobado por la municipalidad de Cuenca el diseño de sistema vial de ingreso sur y el mismo forma parte del PDOT-PUGS?
• 2.     ¿Qué uso propone el plan para los predios en los que hoy funcionan los cuarteles de las fuerzas armadas en Cuenca (170 ha.)
• 3.     ¿Existe un estudio de localización para una nueva terminal de transporte terrestre?
• 4.     ¿Cuál es la propuesta municipal para el centro de rehabilitación social de Turi si se mantiene el incumplimiento de su uso como cárcel de ámbito regional (Azuay, Cañar y Morona Santiago) .
• 5.     No se propone un modelo del sistema hídrico definido para conservar los cuerpos de agua y sus aprovechamientos para uso humano y agro productivo.
• 6.      ¿Que se propone sobre las concesiones mineras en áreas protegidas cantonales?
• 7.     El PDOT-PUGS debe incluir la delimitación de todas las áreas protegidas cantonales y con ello adquirir los mismos derechos y protecciones que tienen las áreas estatales, de conformidad con el artículo 405 de la constitución.
• 8.     Es indispensable modificar la política pública de planificación territorial, incluyendo sistemas de evaluación que permitan intervenciones oportunas en casos de incumplimiento de objetivos y metas.
• 9.     No se debe confundir la coordinación con la Secretaría Técnica Planificación Ecuador (ex Senplades) y la “alineación con los objetivos del plan nacional de desarrollo” con los procesos de evaluación permanente del PDOT-PUGS.
• 10.  El Plan no se puede restringir a la densificación de la ocupación del suelo
• 11.  Aparentemente no se ha considerado el enorme costo del suelo urbano y la obligación constitucional de prohibir “la obtención de beneficios a partir de prácticas especulativas sobre el uso del suelo” 
• 12.  Debe revisarse el uso de suelo para procesos de producción industrial y artesanal de bajo impacto ambiental a fin de que se permita compartir suelo con viviendas.
• 13.  Es indispensable que la gestión del PDOT-PUGS se pueda desconcentrar y hasta descentralizar (a los gobiernos parroquiales)
• 14.  Hay mas de 250 organizaciones sociales vinculadas con el territorio que deberían ser involucradas en el proceso de planificación.
• 15.  Se debe elaborar un mapa “hidrosocial” del uso del agua. Hay mas de 2.000 concesiones privadas de aprovechamiento de fuentes de agua.
• 16.  Es muy importante revisar las determinantes y condicionantes que se utilizarán en los territorios “peri-urbanos” y en las 21 cabeceras parroquiales de Cuenca
• 17.  El Plan debe considerar que Cuenca es una ciudad-región y el plan debe adecuarse a esa realidad.
• 18.  Fue importante conocer el estudio de “aglomerados” para definir las “zonas homogéneas” pero no quedó claro el proceso para la delimitación de los Polígonos de Intervención Territorial.
• 19.  El modelo territorial se limita a un análisis y propuesta interna del cantón, no incorpora las relaciones con los cantones colindantes y de otros niveles de gobierno para darle a Cuenca el carácter de  ciudad- región.
• 20.  Es necesario que la municipalidad ponga a disposición de las universidades y de la ciudadanía toda la información pública disponible, entre otros: cartografía catastral urbana y rural, Plano de Valor del Suelo Urbano Cabecera Cantonal, 21 Planos de Valor del Suelo Urbano Parroquiales (anexos a la ordenanza publicada en el registro oficial – edición especial no. 160 de fecha martes 17 de diciembre de 2019) en formato Shape.
• 21. ¿Se seguirá utilizando la categoría "Zona de Tolerancia" y se re-localizarán los burdeles?

¿ES POSIBLE INCREMENTAR LA DENSIDAD URBANA EN CUENCA?

 

 FERNANDO CORDERO CUEVA

3/08/2020

 

La ciudad de Cuenca -siguiendo el fenómeno de la pérdida de densidad que caracteriza el proceso de urbanización en Ecuador- incrementó su población de 39.983 habitantes en 1950 a 329.928 en 2010. El área urbana se incrementó de 288 ha. a 7.248 ha. Contradictoriamente, estos crecimientos de casi diez veces en población y mas de veinte y cinco veces en superficie, disminuyeron la densidad bruta de ocupación de la ciudad, -cantidad de personas que ocupan cada hectárea-  en mas de tres veces, pasando de 138 hbt./ha. en 1950 a 45,42 hbt./ha. en 2010. La Municipalidad estima que la densidad en 2019 se ha reducido a 13 hbt./ha y pese a ello prevé incrementar el área urbana dentro del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo que esta formulando .

En ese contexto, en la Maestría de Ordenamiento Territorial de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Cuenca planteamos un ejercicio preliminar de renovación urbana que libere suelo para áreas verdes, vías y equipamientos de uso colectivo y al mismo tiempo permita incrementar la densidad de ocupación del suelo para coadyuvar a la reducción de la expansión urbana, al máximo posible. además queremos generar una  frontal oposición a la especulación del precio del suelo urbano, en nombre de una escasez ficticia que se ha convertido en uno de los principales desordenadores de la ciudad y su área de influencia.

Los trabajos se realizaron en la parroquia Yanuncay, al sur de la ciudad  en una superficie de 644.571 metros cuadrados (64,5 ha.) fraccionadas en 1.170 lotes que ocupan una superficie de 41,5 hectáreas. El área de intervención fue dividida en cinco Unidades de Actuación 

 

GRÁFICO N° 1

CUENCA: POLIGONOS ESCOGIDOS COMO UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANISTICA

 

 

La densidad bruta actual en el área de intervención es de 88 habitantes por hectárea pero dentro de ella existen UAU con menos de 40 habitantes por hectárea. (ver cuadro N° 1)

 Se infiere, de los datos anteriores, que cerca de 5.700 personas ocupan mas de 73 m2 de suelo privado por habitante y sobre los 113 m2 de superficie urbana total por habitante. Se estima que, con nuevas formas de ocupación del suelo y la vivienda, el área de intervención podría llegar a densidades superiores a 300 habitantes por hectárea -se trata de una de las zonas urbanas con mejores dotaciones de redes de servicios públicos-.

El precio por metro cuadrado en el área de intervención, según los avalúos municipales de 2019 varían entre  300 y 795 dólares por m2.[1] 

La renovación urbana 

La renovación urbana,  como proceso destinado a la reconversión de: edificaciones, vías, redes de servicios públicos y equipamientos, en una ciudad, para adaptarla a nuevos usos y diferentes actividades debe considerarse  “ como expresión más humanística del urbanismo, tiene como pretensión dirigir el desarrollo de las ciudades conforme a las exigencias de la población y en forma que la planificación del territorio y de su desarrollo económico asegure al hombre una existencia personal y en comunidad” (SERRANO, 1961)

Adicionalmente la renovación urbana bien entendida permite tres acciones simultaneas para el mejoramiento de la ciudad : conservación, restauración o rehabilitación y reordenación. Las dos primeras atienden más directamente al mantenimiento y protección del patrimonio urbano y arquitectónico, que constituye siempre uno de los activos más importantes de la riqueza social acumulada y  la tercera, tiene finalidades de renovación, aclarando que este proceso urbanístico “ no consiste simplemente en la destrucción de barrios viejos, insalubres e inadecuados a las exigencias de la vida actual de la ciudad y de sus habitantes, mediante la construcción de otros; no se reduce, como se ha dicho a operaciones de cirugía urbana; tampoco tiene por finalidad exclusiva la supresión de barracas y chabolas, porque su existencia desagrada, afea y daña al rango de la ciudad; son, por el contrario, exigencias de justicia las que demandan esa supresión del suburbio, con la integración de sus habitantes en la vida comunitaria que la ciudad debe facilitar y realizar como condición de su propia y natural existencia.” (SERRANO, 1961)

REESTRUCTURACION PARCELARIA o REAJUSTE DE TERRENOS

 La reestructuración parcelaria figuró desde la primera versión de la Ley Orgánica de Régimen Municipal (antecedente inmediato del COOTAD) y debe ser entendida como “un nuevo trazado de parcelaciones  defectuosas,  que  podrá imponerse obligatoriamente con alguno de estos fines: 1o.- Regularizar la configuración de las parcelas; y, 2o.-   Distribuir  equitativamente  entre  los  propietarios  los beneficios  y cargas de la ordenación urbana.”[2]

 El Código Orgánico de Organización Territorial y Descentralización, COOTAD, promulgado en 2010, por mandato constitucional, sustituyó a la Ley Orgánica de Régimen Municipal, pero mantuvo el texto sobre las restructuraciones: “Se entenderá́ por reestructuración de lotes un nuevo trazado de parcelaciones defectuosas, que podrá́ imponerse obligatoriamente con alguno de estos fines: a) Regularizar la configuración de los lotes; y, b) Distribuir equitativamente entre los propietarios los beneficios y cargas de la ordenación urbana”[3].

La Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo, sin derogar los señalado en el COOTAD establece el denominado “reajuste de terrenos” como equivalente a las “restructuraciones parcelarias” de la LORM y a las “reestructuración de lotes” del COOTAD.

 

LA SITUACION ACTUAL, ANTES DEL REAJUSTE DE TERRENOS

ü  El área total de las UAU corresponde a 644.571 m2

ü  El suelo privado de los 1.170 lotes originales alcanza a 414.797 m2 (64,4%)

ü  El suelo de vías tiene una superficie de 136.306 m2 (21,1%)

ü  La superficie de áreas verdes y equipamientos llegan a 96.602 m2 (24,9%)

ü  Por la ubicación de las unidades de actuación urbanística, el reajuste de terrenos estará dirigido a la creación de lotes para edificios de propiedad horizontal con retiros suficientes entre ellos para permitir iluminación y soleamiento en todos sus pisos.

ü  Se reduce el número de lotes privados y por ende no todos los propietarios de los 1.170 lotes originales recibirían un “lote reajustado” sino un conjunto de derechos proindiviso en metros cuadrados de edificios multifamiliares, en forma de propiedad horizontal.

LOGROS LUEGO DEL REAJUSTE DE TERRENOS

ü  Luego del reajuste, el suelo privado se reduce de 64,4% a 42% del área total pero se incrementa el área  privada construida desde 467.891 m2 a 1´046.340m2. (123,6%)

ü  Las áreas verdes se incrementan de11,2% a 26,2% del área total, pasando de 72.180 m2 a 168.935m2

ü  Las áreas de equipamiento pasan de 3,8% a 7,3%

ü  La densidad bruta se incrementa de 88 hbt./ha. a 314hbt./ha.

ü   El costo hipotético de los terrenos privados se estima en 186´658.650 dólares

DISTRIBUCION EQUITATIVA DE CARGAS Y BENEFICIOS

ü  El costo hipotético del proyecto alcanza a 628´721.655 dólares, incluido el terreno.

ü  Los beneficios del proyecto tendrán origen en la venta de espacios privados de vivienda y otros usos.

ü  Se producen 84.769 m2 de vivienda de interés social (15% de la superficie de vivienda). Se estima que la vivienda de interés social se vendería a 650 dólares por metro cuadrado con un total de 55´099.980 dólares.

ü  Las restantes viviendas corresponden a 762.923 m2  que se estima se venderían a 850 dólares por metro cuadrado,  obteniendo la suma de: 648´484.380 dólares.

ü  Los beneficios monetarios totales del proyecto suman  884´196.360 dólares con los que existiría una rentabilidad de 174´199.305 dólares (25%)

ü  Se producirán 730 viviendas de interés social que tendrán entre 100 y 140m2 de construcción total y  precios de venta comprendidos entre 65.000 y 91.000 dólares

ü  Se producirán 4.325 viviendas de otro tipo con áreas construidas totales comprendidas entre 160 y 220 m2 y precios de venta comprendidos entre 104.000 y 143.000 dólares.

ü  Por ser un área con mucho comercio y algunos ejes urbanos se producirán 180.612 m2 de áreas destinadas a comercio, banca, oficinas y usos similares y se venderían en 1.000 dólares por metro cuadrado. En total 180´612.000 dólares.

ü  El proyecto es altamente rentable desde el punto de vista de la inversión de capital  y ello podría llevar a revisar los costos de venta de las viviendas para reducir su precio de venta aún mas.

ü  A mas de garantizar una equitativa distribución de cargas y beneficios entre los 1.170 dueños privados de lotes se consiguen BENEFICIOS CUANTITATIVOS Y CUALITATIVOS SUPERLATIVOS para mas de 3.600 nuevas familias que podrán concretar sus derechos a un hábitat saludable, vivienda digna en la ciudad ya construida y extraordinariamente bien dotada de equipamientos y servicios sin tener que crecer el área urbana de cuenca y a precios inferiores al 50% de los actuales costos de “mercado”.

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[1] Pese a que consideramos que los precios catastrales están fuertemente influenciados por las corrientes especulativas que prescinden de explicaciones sobre el precio del suelo en relación con las dotaciones de infraestructuras y servicios y se limitan a captar los valores impuestos por “el mercado”, Se asumen, para las simulaciones un precio promedio de 450 dólares por metro cuadrado.

[2] Para ampliar revisar artículo 215 y siguientes, LEY ORGANICA DE REGIMEN MUNICIPAL.Codificación  000, Registro Oficial Suplemento 331 de 15 de octubre de 1971. Se sustituye la denominación de "Ley de Régimen Municipal por la  de  "Ley  Orgánica  de  Régimen  Municipal",  dada por Ley No. 44, publicada  en  Registro Oficial Suplemento No. 429 de 27 de Septiembre del 2004. 

[3]Para ampliar revisar el artículo 470 del Código Orgánico de Organización Territorial y Descenralización, COOTAD, Asamblea Nacional, 2010

¿MERCADOS MUNICIPALES EN CONDOMINIO?

¿MERCADOS MUNICIPALES EN CONDOMINIO?

FERNANDO CORDERO CUEVA

1/06/2020

La Ley de propiedad horizontal ecuatoriana señala que “Los diversos pisos de un edificio, los departamentos o locales en los que se divida cada piso, los departamentos o locales de las casas de un solo piso, así́ como las casas o villas de los conjuntos residenciales, cuando sean independientes y tengan salida a una vía u otro espacio público directamente o a un espacio condominial conectado y accesible desde un espacio público, podrán pertenecer a distintos propietarios”. Un mercado tiene diferentes locales para los múltiples giros comerciales que ocurren en él y todos ellos son accesibles desde el espacio público o desde un espacio no privado que está conectado al espacio público. 

¿Entonces, un mercado puede considerarse o convertirse en un condominio? 

La respuesta no solo es afirmativa, sino que, adicionalmente, es importante conocer que desde el año 2011 la Ley de Economía Popular y Solidaria establece que “Las Municipalidades conformando regímenes de administración en condominio, con comerciantes minoristas, podrán construir mercados, centros de acopio, silos y otros equipamientos de apoyo a la producción y comercialización de productos y servicios. El régimen de administración en condominio entre las Municipalidades y de los comerciantes minoristas se regulan mediante Ordenanza.” (art.134).

La Municipalidad de Cuenca, antes de que se promulgue la Ley de Economía Popular y Solidaria, construyó dos nuevos mercados (3 de noviembre y 10 de agosto) y un paso subterráneo con locales comerciales como condominios. Lamentablemente las administraciones municipales,  desde 2005, les han negado a los comerciantes minoristas su derecho a convertirse en copropietarios de los referidos mercados y han preferido mantener el caduco e ineficiente sistema de arriendo que ha sido y será permanentemente confundido con acciones clientelares político-partidistas por parte de comerciantes y administradores. 

Por esas equivocadas acciones de los últimos 15 años una gran mayoría de los comerciantes de los mercados, han pasado del entusiasmo y convicción sobre su posibilidad de convertirse en copropietarios, que tenían en 2003 y 2004 -años de construcción de esos equipamientos-, a la indiferencia o el conformismo. Aún subsiste una minoría que sigue pensando que en la actual administración municipal podrían pasar de su condición de inquilinos a la de dueños de sus propios locales en los mercados populares de Cuenca.

Igualmente, entre los vendedores de “El Arenal” existe un importante grupo que plantea que la construcción de un nuevo mercado en ese lugar debería hacerse en forma de un condominio con la Municipalidad de Cuenca y han empezado diálogos con el señor alcalde y algunos concejales.

En el contexto de la pandemia COVID-19 se han aprobado líneas de crédito hipotecario a tasas anuales del 4,99% y 30 años de plazo. Sería muy oportuno que el propio BIESS, la banca privada y las cooperativas también puedan crear líneas de crédito similares para comerciantes minoristas, a menor plazo ya que las inversiones, en general serán mucho menores a las de una vivienda de interés social. 

Finalmente, a manera de ejemplo planteamos la siguiente simulación. La municipalidad de Cuenca planifica la construcción de un nuevo mercado de 300 puestos en Racar (barrio “La Mutualista”). La suma de espacios privados en ese nuevo mercado estará alrededor del 50%. El resto del edificio corresponderá a espacios públicos y en condominio.  Si cada local privado tendría un costo promedio de 9.000 dólares y se lo consigue financiar con una tasa de 5% anual a 20 años, la cuota para amortizar el préstamo hipotecario de cada comerciante fluctuaría en torno a los 59 dólares mensuales. Si el plazo disminuye a 15 años la cuota mensual sería de 71dólares mensuales. A la Municipalidad le tocaría financiar únicamente los espacios públicos y aquellos en condominio implícitos en el mercado. 

La construcción de mercados municipales en condominio, adicionalmente, se constituye en un mecanismo de financiamiento para la propia municipalidad, que podría, en lugar de un mercado, acometer la construcción simultánea de todos los mercados necesarios.

RENOVARSE O MORIR

RENOVARSE O MORIR

FERNANDO CORDERO CUEVA

13/05/2020

Ecuador lleva dos meses en una cuarentena requerida para provocar el aislamiento preventivo y reducir el numero de personas contagiadas con Coronavirus COVID-19. Este necesario encierro nos llegó, sin mayor preparación, sin ninguna planificación y ha causado y seguirá causando múltiples estragos en nuestra cotidianidad. Con certeza, el retorno a la “normalidad” -que poco o nada tendrá que ver con aquella anterior al 16 de marzo de 2020-, exigirá cambios radicales.

Durante este encierro obligatorio, los mercados populares de Cuenca y el país han sufrido enormes afectaciones por cuanto, si bien es imposible dejar de alimentarse, han surgido y surgirán nuevas formas de transferencia desde los productores a los consumidores y ahí esta la raíz del enorme riesgo que tiene el futuro de estos equipamientos colectivos de larga historia.  Los mas pesimistas ya anuncian que los edificios de los mercados se convertirán en “elefantes blancos”. A sus problemas acumulados de “clientelismo” se suman hoy el miedo y la tecnología para provocar un remezón.

¿Qué podemos hace para salvar los mercados populares?

No hay una receta particular para cada uno de los cientos o miles de mercados populares que existen en Ecuador, pero nadie debería cruzarse de brazos y esperar que llegue el fin de la era de estos equipamientos urbanos -que podrían se suplantados por formas privadas de intercambio mas modernas, acordes con el desarrollo de la tecnología y azuzadas por el miedo a esta “pandemia” mundial-.

Siendo los mercados populares, una expresión de la economía popular y solidaria, en el año 2011, propuse, con base en la experiencia que viví como alcalde de Cuenca,  importantes normas que se incluyeron en la “Ley Orgánica de Economía Popular y Solidaria”. Esas normas nacionales hoy cobran nueva vitalidad y deberían ser herramientas fundamentales para proteger el futuro de miles de familias ligadas a la comercialización popular de alimentos, vestuario y complementos del hogar, que con frecuencia se encuentran en los mercados municipales de nuestro país. 

En lo esencial esa ley les faculta a las municipalidades a impulsar “acciones para la protección y desarrollo del comerciante minorista a través de la creación, ampliación, mejoramiento y administración de centros de acopio de productos, centros de distribución, comercialización, pasajes comerciales, recintos feriales y mercados u otros”.[1] 

Desarrollando este principio la Ley permite conformar “regímenes de administración en condominio, con comerciantes minoristas” y en esas condiciones construir nuevos mercados, silos, centros comerciales,etc. o mejorar los existentes. El régimen de administración en condominio entre las municipalidades y los comerciantes minoristas se regula mediante ordenanza.

 -Cuenca ya tuvo experiencia en los  mercados: 3 de Noviembre y  10 de Agosto y en el paso subterraneo de El Arenal. Lamentablemente, por la politiquería, esas semillas de cambio radical de los mercados de Cuenca no se ejecutaron en su totalidad y en su lugar se retomó con fuerza el clientelismo como mecanismo de relación entre vendedores y administradores municipales- 

Hoy el coronavirus COVID-19 crea una nueva oportunidad para RENOVAR con fuerza ese desafío de hace mas de 15 años. La disyuntiva  es RENOVARSE o MORIR.

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[1] Para ampliar consultar “LEY ORGANICA DE ECONOMIA POPULAR Y SOLIDARIA, artículos: 133, 134, 135 y 136.

IMPORTANTES PLANTEAMIENTOS EN TALLER SOBRE EDIFICABILIDAD CONVOCADO POR LA COMISION DE URBANISMO DEL CONCEJO CANTONAL DE CUENCA

IMPORTANTES PLANTEAMIENTOS EN TALLER SOBRE EDIFICABILIDAD CONVOCADO POR LA COMISION DE URBANISMO DEL CONCEJO CANTONAL DE CUENCA

Importantes planteamientos se escucharon hoy en el taller sobre “Suelo Creado” o incremento de edificabilidad en área urbana de Cuenca propiciado por la Comisión de Urbanismo. Todos ellos deben ser profundizados en el debate ciudadano y municipal del Plan de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo que la municipalidad está formulando.  La denominada  ORDENANZA DEL “SUELO CREADO” (QUE REGULA EL COBRO DEL VALOR DE RESPONSABILIDAD SOCIAL POR EDIFICABILIDAD) debe ser parte y consecuencia de ese plan, así ella sea una especie de Plan de Acción Inmediata aprobado por el Concejo Cantonal.

ALGUNOS PLANTEAMIENTOS REALIZADOS EN EL TALLER

1.     Las municipalidades tienen la competencia constitucional sobre la planificación y regulación del uso y gestión del suelo cantonal, por tanto, con o sin la Ley de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo, PUEDEN PROMULGAR ORDENANZAS para el control y gestión del suelo en todo el cantón.

2.     El derecho de edificar pertenece a la esfera pública y no a la privada -que está obligada a cumplir las normas edilicias fijadas por la municipalidad-.

3.     Cuenca requiere incrementar sus densidades urbanas y para ello debe elaborar un Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial, Planes Urbanísticos y especiales, complementarios y sus correspondientes normas de uso y gestión del suelo.

4.     La ordenanza del llamado “SUELO CREADO” (que regula el cobro del valor de responsabilidad social por edificabilidad) debe obedecer a un proceso de planificación a fin de evitar el desorden urbanístico y la especulación cn el precio del suelo.

5.     Hay que estudiar en algunas áreas de la ciudad (El Ejido, Totoracocha, Ordoñez Lasso, y otras) y parroquias rurales que están confundidas con el área de expansión urbana (Baños, San Joaquín, Sayausi, Ricaurte, Nulti, El Valle) la posibilidad de realizar “reajustes de terrenos” a fin de concretar el incremento de densidades y al mismo tiempo mejorar: espacios verdes, áreas públicas, movilidad, dotación de equipamientos, mejor aprovechamiento geométrico del suelo, respeto al patrimonio cultural y natural.

6.     Se debe crear en forma urgente e inmediata un Observatorio Urbano sobre el precio del suelo a través de una entidad técnica público-privada que provea información permanente a todos los ciudadanos. 

7.     Debe estudiarse con rigurosidad el cobro de la “concesión onerosa de derechos” para incrementar el número de pisos a fin de no propiciar nuevos procesos especulativos.

8.     Hay que precisar el número de personas que se beneficiarán con el incremento de edificabilidad (establecer metas anuales y quinquenales de nuevas viviendas que se producirán en el área urbana de Cuenca.

9.     La Municipalidad debe “congelar” el precio del suelo antes de autorizar incrementos de edificabilidad.

10.  Es urgente establecer una estrategia municipal para usar los mas de 15.000 predios vacantes que existen en la ciudad.

Cuenca 11 de febrero de 2020

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FERNANDO CORDERO CUEVA