IMPORTANTES PLANTEAMIENTOS EN TALLER SOBRE EDIFICABILIDAD CONVOCADO POR LA COMISION DE URBANISMO DEL CONCEJO CANTONAL DE CUENCA

IMPORTANTES PLANTEAMIENTOS EN TALLER SOBRE EDIFICABILIDAD CONVOCADO POR LA COMISION DE URBANISMO DEL CONCEJO CANTONAL DE CUENCA

Importantes planteamientos se escucharon hoy en el taller sobre “Suelo Creado” o incremento de edificabilidad en área urbana de Cuenca propiciado por la Comisión de Urbanismo. Todos ellos deben ser profundizados en el debate ciudadano y municipal del Plan de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo que la municipalidad está formulando.  La denominada  ORDENANZA DEL “SUELO CREADO” (QUE REGULA EL COBRO DEL VALOR DE RESPONSABILIDAD SOCIAL POR EDIFICABILIDAD) debe ser parte y consecuencia de ese plan, así ella sea una especie de Plan de Acción Inmediata aprobado por el Concejo Cantonal.

ALGUNOS PLANTEAMIENTOS REALIZADOS EN EL TALLER

1.     Las municipalidades tienen la competencia constitucional sobre la planificación y regulación del uso y gestión del suelo cantonal, por tanto, con o sin la Ley de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo, PUEDEN PROMULGAR ORDENANZAS para el control y gestión del suelo en todo el cantón.

2.     El derecho de edificar pertenece a la esfera pública y no a la privada -que está obligada a cumplir las normas edilicias fijadas por la municipalidad-.

3.     Cuenca requiere incrementar sus densidades urbanas y para ello debe elaborar un Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial, Planes Urbanísticos y especiales, complementarios y sus correspondientes normas de uso y gestión del suelo.

4.     La ordenanza del llamado “SUELO CREADO” (que regula el cobro del valor de responsabilidad social por edificabilidad) debe obedecer a un proceso de planificación a fin de evitar el desorden urbanístico y la especulación cn el precio del suelo.

5.     Hay que estudiar en algunas áreas de la ciudad (El Ejido, Totoracocha, Ordoñez Lasso, y otras) y parroquias rurales que están confundidas con el área de expansión urbana (Baños, San Joaquín, Sayausi, Ricaurte, Nulti, El Valle) la posibilidad de realizar “reajustes de terrenos” a fin de concretar el incremento de densidades y al mismo tiempo mejorar: espacios verdes, áreas públicas, movilidad, dotación de equipamientos, mejor aprovechamiento geométrico del suelo, respeto al patrimonio cultural y natural.

6.     Se debe crear en forma urgente e inmediata un Observatorio Urbano sobre el precio del suelo a través de una entidad técnica público-privada que provea información permanente a todos los ciudadanos. 

7.     Debe estudiarse con rigurosidad el cobro de la “concesión onerosa de derechos” para incrementar el número de pisos a fin de no propiciar nuevos procesos especulativos.

8.     Hay que precisar el número de personas que se beneficiarán con el incremento de edificabilidad (establecer metas anuales y quinquenales de nuevas viviendas que se producirán en el área urbana de Cuenca.

9.     La Municipalidad debe “congelar” el precio del suelo antes de autorizar incrementos de edificabilidad.

10.  Es urgente establecer una estrategia municipal para usar los mas de 15.000 predios vacantes que existen en la ciudad.

Cuenca 11 de febrero de 2020

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FERNANDO CORDERO CUEVA

REFLEXIONES SOBRE LA ORDENANZA DEL “SUELO CREADO” (COBRO DEL VALOR DE RESPONSABILIDAD SOCIAL POR EDIFICABILIDAD)

REFLEXIONES SOBRE LA ORDENANZA DEL “SUELO CREADO” (ORDENANZA QUE REGULA EL COBRO DEL VALOR DE RESPONSABILIDAD SOCIAL POR EDIFICABILIDAD)

FERNANDO CORDERO CUEVA

Cuenca requiere elevar la densidad de ocupación de su área urbana. Como uno de los mecanismos para alcanzar dicho objetivo se propone una ordenanza para regular el llamado “suelo creado”. Lamentablemente el contenido y alcance de dicha norma municipal subordina su aplicación a las demandas e intereses del capital inmobiliario y no a la carencia de suelo para construir, especialmente viviendas. Ello podría convertir esta ordenanza en una nueva “excusa” para la especulación del suelo.

La ordenanza no es la consecuencia de un plan urbanístico derivado del nuevo PDOT-2020 que la municipalidad de Cuenca se encuentra formulando. Pretende, en forma indiscriminada, “reajustar” las normas edilicias fijadas en el POT-1998, sin un análisis de los impactos que esos podrían ocasionar en el paisaje urbano y de manera particular en el patrimonio natural y cultural de la ciudad. Surgirían edificios de veinte pisos en donde el POT, establece doce. Edificios de nueve en donde se planificó un máximo de seis. Seis en donde el máximo es cuatro y cuatro en donde el máximo es dos pisos. La norma en referencia, además,  no considera el área Tampón establecida para cuidar a la ciudad histórica. 

Siendo la planificación municipal del uso de suelo una herramienta para orientar y regular las actuaciones privadas y públicas en el territorio es extraño que se pretenda dictar una ordenanza al margen del Plan de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo, PDOT 2020 que la municipalidad está formulando y que según la LOTUS,  debería estar aprobado hasta el 14 de mayo de 2020.

La llamada “RESPONSABILIDAD SOCIAL POR EDIFICABILIDAD” no es mas que una forma de aplicar la “Concesión Onerosa de Derechos” y para ello se requiere que este vigente el PDOT 2020 con sus normas de uso y gestión del suelo en los polígonos de intervención urbanística que permita el plan de uso y gestión de suelo o sus planes urbanísticos complementarios y no en lotes individuales como sugiere la ordenanza.

El “reajuste de terrenos” establecido en la LOTUS,  permite agrupar varios predios con el fin de reestructurarlos y subdividirlos en una conformación parcelaria nueva. (antigua reparcelación urbana en la LORM) por iniciativa pública o privada. Esta debería ser la operación urbanística fundamental para, mediante un proceso de planificación municipal, definir “polígonos de intervención” en los que las densidades se puedan incrementar sin entrar en contradicción con las normas edilicias de uso y ocupación del suelo que establezca el PDOT 2020. Proponer un mecanismo de concesiónonerosa de derechos, sin sujetarse rigurosamente a una planificación previa, derivaría en desorden y especulación. ¡Una forma de “anti-planificación”!.

Al realizar un “reajuste de terrenos” y conocer el precio de suelo -mediante el avalúo municipal o por escritura pública-, la municipalidad podría actuar en el mercado de suelo y “congelar” su precio antes de autorizar un mayor aprovechamiento (Suelo Creado).  Crearía así, como lo manda la Constitución 2008, un poderoso mecanismo de gestión de suelo urbano para prohibir la obtención de “… beneficios a partir de prácticas especulativas sobre el uso del suelo, en particular por el cambio de uso...”[1]

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[1] CONSTITUCION, Art. 376.- Para hacer efectivo el derecho a la vivienda, al hábitat y a la conservación del ambiente, las municipalidades podrán expropiar, reservar y controlar áreas para el desarrollo futuro, de acuerdo con la ley. Se prohíbe la obtención de beneficios a partir de prácticas especulativas sobre el uso del suelo, en particular por el cambio de uso, de rústico a urbano o de público a privado.