FERNANDO CORDERO CUEVA
31-05-2022
En las llamadas “fichas normativas” de todos y cada uno de los Polígonos de Intervención Territorial,PIT, pero de manera particular en aquellas que corresponden al suelo urbano, “ejes de aprovechamiento urbanístico” y suelo rural de expansión urbana, se establecen los determinantes a los que se deberán someter todas intervenciones tendentes a: edificar, fraccionar el suelo, realizar reparcelaciones o reajustes de terrenos y otras acciones urbanísticas en el suelo urbano y a la formulación obligatoria de Planes Parciales en el área rural de expansión urbana.
Es importante tener presente que la llamada área rural de expansión urbana seguirá siendo rural hasta que el Concejo Cantonal apruebe los planes parciales en cada uno de los polígonos identificados en esa subclasificación del suelo rural y sus propietarios paguen a la Municipalidad de Cuenca la Concesión Onerosa de Derechos por la transformación del suelo rural en “suelo rural de expansión urbana” de conformidad con el artículo 72 de la LOTUS. Igualmente, el Concejo Cantonal para convertir las más de 1.827 hectáreas (1827,99 ha.) de suelo rural en nuevo suelo urbano deberá exigir a sus propietarios que paguen la Concesión Onerosa de Derechos, por la transformación de suelo rural a suelo urbano. (art. 72. LOTUS).
La ordenanza del PDOT-PUGS que debate el Concejo Cantonal prevé la inclusión de 5.310,23 ha. de suelo rural al suelo urbano. De ese suelo rural se ha subclasificado como “suelo rural de expansión urbana” a 3.482,24 ha. Es decir, hasta el año 2034, que es el horizonte legal del PDOT-PUGS, la ciudad incorporará más de 53 millones de metros cuadrados de suelo rural (53´102.300 m2) al suelo urbano.
Con el solo anuncio de nuevas alturas para las edificaciones en el suelo urbano y los cambios comentados en la clasificación y subclasificación del suelo rural, hay múltiples evidencias de abusivos procesos especulativos en el precio del suelo urbano y rural. En muchas áreas rurales ya no se habla de precios por hectárea sino de precios por metros cuadrados y ello lleva implícito enormes incrementos en el costo del suelo, sin que sus propietarios hayan realizado ninguna inversión o mejora. ¡Estamos frente a un proceso especulativo generalizado! que afectará de manera particular y muy negativa a las familias más pobres que carecen de vivienda propia.
Nuestra constitución establece en forma clara que “Para hacer efectivo el derecho a la vivienda, al hábitat y a la conservación del ambiente, las municipalidades podrán expropiar, reservar y controlar áreas para el desarrollo futuro, de acuerdo con la ley. Se prohíbe la obtención de beneficios a partir de prácticas especulativas sobre el uso del suelo, en particular por el cambio de uso, de rústico a urbano o de público a privado”. (Art. 376)
El PDOT-PUGS no tiene ninguna iniciativa para combatir la especulación y lejos de acoger lo señalado en la constitución, sin un verdadero proceso de planificación, está duplicando el área urbana.
Con este modelo de ocupación del Suelo, desechan los principios básicos de la planificación urbanística, me quiero aferrar a que es un error involuntario de interpretación de la norma, pero con la edificabilidad máxima permitida, con un cobro por concesión onerosa de derechos a parte de ser un tema recaudatorio, están en contra de la planificación urbana, el tema de retiros y alturas no obedece únicamente a un paisaje urbano, estructurado, a saturar el antiguo CUS con COD, las condiciones de habitabilidad al reducir la ventilación directa, el soleamiento, ente otros, afectarán a los habitantes, sin contar, que muchas infraestructuras no soportarán las nuevas cargas y conocemos lo macabro del sector inmobiliario poco o nada harán para reforzar el sistema estructural de edificaciones para aumentar los metros cuadrados de construcción, hay muchos temas por analizar, pero como bien señala el artículo, se enfocaron en los recaudatorio el resto no interesa.
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