3/03/2024
La edificabilidad de un terreno se entiende como la capacidad de acoger un volumen edificado total, sobre el suelo, en función de las normas urbanísticas dictadas por la respectiva municipalidad en cada cantón. Generalmente las normas municipales de edificabilidad establecen un coeficiente de edificabilidad que multiplicado por la superficie original de un terreno definen la edificabilidad máxima (en metros cuadrados) que se admitiría.
La edificabilidad al combinarse con otras normas urbanísticas como la altura de las construcciones, las densidades de ocupación del suelo y los retiros -que deben guardar en relación con otras edificaciones- regulan y definen el paisaje construido de cada una de las diferentes áreas de la ciudad. Un lote de 1.000 metros cuadrados con un coeficiente de edificabilidad 1 permite la construcción de 1.000 construidos. Si el coeficiente de edificabilidad es 2 se podrá construir 2.000 m2. Si el coeficiente de edificabilidad es 4 se podrá construir 4.000 m2. Esa capacidad de “crear suelo construido”, en función de una decisión municipal la vamos a analizar en esta ocasión y en nuevos artículos ya que es o debería ser una poderosa herramienta de planificación urbanística para promover el desarrollo equitativo y equilibrado del territorio y propiciar el ejercicio del derecho a la ciudad, al hábitat seguro y saludable, y a la vivienda adecuada y digna, en cumplimiento de la función social y ambiental de la propiedad.
El PDOT-PUGS aprobado por la municipalidad de Cuenca establece 98 polígonos urbanos de intervención territorial, PIT y en cada uno de ellos, fija varios coeficientes de edificabilidad que los denomina Índice de Edificabilidad Básica, IEB. Extrañamente en 61 PIT (62.2%) no se fija ningún IEB, incluyendo en esta deliberada omisión a todos los PIT del Centro Histórico de Cuenca, CH, que es Patrimonio Cultural de la Humanidad.
Además los PIT del Centro Histórico, carecen de determinantes relativos a: densidad poblacional, tamaño mínimo de lote, frente mínimo, retiros lo que nos permite suponer que estas “omisiones” se pueden entender al menos de dos maneras: a) No se puede hacer nada mientras no se definan los determinantes en el Plan Especial del Centro Histórico” y b) Se deben respetan las fachadas y la altura máxima edificada y en el resto de temas urbanísticos y arquitectónicos hay como hacer ¡todo lo que se quiera y se pueda!. ¿Cual la verdadera situación?.
Al tema de la EDIFICABILIDAD y el mejor aprovechamiento del suelo urbano le vamos a dedicar algunos artículos para incentivar un debate ciudadano indispensable y oportuno, ya que hasta noviembre de 2024 se podrá actualizar, reformar y mejorar el PDOT-PUGS.
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