¿A QUIEN BENEFICIA EL PORCENTAJE DE EDIFICABILIDAD?

FERNANDO CORDERO CUEVA

26-06-25

 

El Índice de Edificabilidad Básica (IEB) establecido en el PDOT-PUGS varía entre 1 y 6, lo que significa que cuando el IEB es 1, el área construida total será igual a la superficie del lote, y cuando es 6, se podrá construir hasta el 600 % de dicha superficie. Adicionalmente, para asignar el IEB en los Polígonos de Intervención Territorial (PIT) urbanos se considera el tamaño del lote, incluso dentro de un mismo PIT. En función de estas combinaciones, se identifican 223 tipos de IEB. En 182 casos (82,1 %) el IEB es 1, es decir, 100 %; en 31 (13,9 %) se puede construir el 370 % de la superficie del terreno; en 3 casos (1,3 %) el IEB corresponde al 490 %; en 2 casos (0,9 %) se asigna un IEB del 570 %; y en 4 casos (1,8 %) el IEB alcanza el mayor valor con un 600 %.

Esta distribución normativa revela una política profundamente desequilibrada y discriminatoria en la asignación de los derechos de edificabilidad dentro del área urbana de Cuenca. El hecho de que más del 82 % de los casos estén limitados al IEB mínimo (100 %), mientras que un grupo extremadamente reducido accede a índices de hasta 600 %, representa una asignación desigual de los derechos urbanos, que:

• ·       Consagra privilegios para ciertas zonas, probablemente bien ubicadas, o de interés inmobiliario;
• ·       Limita gravemente el potencial de desarrollo para la mayoría de los propietarios al mantener sus terrenos bajo coeficientes de edificabilidad restrictivos;
• ·       Fomenta la especulación y el alza artificial del precio del suelo en los sectores de alta edificabilidad, transfiriendo beneficios económicos desiguales;
• ·       Contradice principios constitucionales y técnicos de la planificación territorial equitativa, como la función social del suelo, el derecho a la ciudad y la distribución equitativa de cargas y beneficios del desarrollo urbano.

Este modelo normativo no solo perpetúa las desigualdades existentes, sino que profundiza las brechas territoriales y reproduce un patrón de segregación espacial. Es inadmisible que, bajo la fachada de la planificación técnica, se legitimen tales diferencias de trato y acceso a los recursos urbanos esenciales, como el suelo y la capacidad de construir.

La edificabilidad, como parámetro regulador de la forma urbana, no puede seguir siendo una herramienta de exclusión normativa ni de captura de rentas para unos pocos, sino que debe replantearse como un instrumento para promover la equidad socio-espacial y el desarrollo inclusivo.