FERNANDO CORDERO CUEVA
18/11/2023
La municipalidad, de oficio, sin exigir ningún documento a los ciudadanos y propietarios, rectificará aquellas áreas constantes en los títulos de dominio de todos aquellos predios que -en comparación con las superficies prediales determinadas en su catastro inmobiliario- no superen el error técnico de medición establecido por ordenanza.
Hay múltiples definiciones de Catastro Inmobiliario, pero en forma universal se lo entiende, como un inventario de la totalidad de los bienes inmuebles de un territorio. Este inventario está encomendado a los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales en el artículo 264-9 de la Constitución, como competencia exclusiva para “Formar y administrar los catastros inmobiliarios urbanos y rurales”. Además, la Constitución (art. 321) establece que el Estado reconoce y garantiza el derecho a la propiedad en sus formas pública, privada, comunitaria, estatal, asociativa, cooperativa, mixta, la cual deberá́ cumplir su función social y ambiental.
El Registro de la Propiedad como parte del Estado, inscribe todas las formas de propiedad inmueble. Ese acto administrativo confiere la titularidad de dominio, por tanto, debe quedar claro que los catastros inmobiliarios municipales no otorgan propiedad. Dicho catastro municipal es un registro administrativo, con muchas e importantes finalidades en los procesos de planificación y gestión cantonal. El COOTAD ordena a los GAD Municipales y Metropolitanos que mantengan actualizados los catastros de predios urbanos y rurales en forma permanente. (art. 494).
El COOTAD en una reforma del año 2014 incluyó, en forma arbitraria e inconsulta, el artículo 481.1 -que nada tiene que ver con lotes y fajas municipales-. Dicho artículo hace referencia a “Excedentes o diferencias de terrenos de propiedad privada” . Este improvisado artículo del COOTAD ha dado origen a múltiples ordenanzas municipales en varios cantones del país y lejos de generar seguridad jurídica, han devenido en inútiles procesos burocráticos ajenos a las competencias municipales. Las ordenanzas de marras, en lugar de establecer el procedimiento para regularizar de oficio aquellos predios que no superan el “error técnico admisible”, establecen un conjunto de requisitos y procedimientos que, a más de resultar onerosos para los propietarios privados, producen inútiles trámites y enormes pérdidas de tiempo, pretendiendo ocultar omisiones municipales relacionadas con la desactualización de los catastros inmobiliarios.
La "LEY ORGANICA PARA LA OPTIMIZACIÓN Y EFICIENCIA DE TRAMITES ADMINISTRATIVOS, vigente desde el año 2018, en el artículo 11 establece que: “En la gestión de trámites administrativos, las entidades reguladas por esta Ley, no podrán exigir la presentación de originales o copias de documentos que contengan información, que repose en las bases de datos de las entidades que conforman el Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos o en bases develadas por entidades públicas…
La Constitución y La Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos establecen que el Registro de la Propiedad es administrado conjuntamente entre los GAD Municipales y la Función Ejecutiva a través de la Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos. Los GAD Municipales o Metropolitanos, en su circunscripción, se encargará de la estructuración administrativa del registro y su coordinación con el catastro…(Art.19). . La misma ley obliga la interconexión entre el registro de la propiedad y el catastro inmobiliario municipal para la debida aplicación del sistema de control cruzado nacional. “…los registros y bases de datos deberán obligatoriamente interconectarse buscando la simplificación de procesos y el debido control de la información de las instituciones competentes. El sistema de control cruzado implica un conjunto de elementos técnicos e informáticos, integrados e interdependientes, que interactúan y se retroalimentan.” (Art. 24 Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos)
El artículo 481.1 agregado inconsultamente al COOTAD establece una inseparable relación entre el catastro inmobiliario municipal y los supuestos errores de cabida ya que establece que: “Por excedentes de un terreno de propiedad privada se entiende a aquellas superficies que forman parte de terrenos con linderos consolidados, que superan el área original que conste en el respectivo título de dominio al efectuar una medición municipal por cualquier causa…
Contrariamente a lo que sucede con las ordenanzas municipales -que deberían limitarse a reglamentar “el error técnico de medición”- la ley señala que cuando la diferencia en áreas no supera el error de cabida, él área del terreno se rectificará y regularizará a favor del propietario del lote que ha sido mal medido, dejando a salvo el derecho de terceros perjudicados. Está implícito que esta rectificación deberá realizar de oficio la municipalidadque, por este acto administrativo, además, resultará beneficiada con el incremento de los impuestos prediales derivados de dicho incremento.
CONCLUSIONES:
1. Siendo obligación municipal, mantener permanentemente actualizados los catastros municipales, no se justifica que se solicite a los propietarios la presentación de levantamientos topográficos georreferenciados actualizados ni tampoco registros fotográficos de linderos consolidados. Este requerimiento es ilegal ya que viola lo establecido en la “Ley para la Optimización y Eficiencia de Trámites Administrativos”.
2. El Registro de la Propiedad es una entidad municipal que coadministra con la función ejecutiva la facultad de inscribir y otorgar títulos de propiedad sobre bienes inmuebles, por tanto, no puede la municipalidad, en forma ilegal, exigir que se presenten copias del título de dominio debidamente inscrito, ni certificados de ventas y gravámenes actualizados.
3. En el caso particular de Cuenca, existen suficientes evidencias sobre el sub-registro de bienes inmuebles, particularmente es notoria la ausencia de construcciones en muchos predios rurales y otros localizados en el área rural de expansión urbana e incluso en las áreas urbanas definidas en 2022. También se conoce que miles de predios, evadiendo las normas municipales, han sido fraccionados mediante procedimientos forzados y en muchos casos creados dolosamente para obtener una prescripción adquisitiva de dominio, que no siempre figuran en el catastro inmobiliario municipal.
4. No se debe someter a los predios urbanos y rurales a una forzada regularización de “errores de cabida” si se carece de un catastro municipal actualizado y geodésicamente confiable que permita comparar áreas del título de dominio con las del predio catastrado por la municipalidad. ¿Es correcto suplantar la obligación municipal exigiendo a los propietarios que realicen levantamientos topográficos que son obligación municipal?
RECOMENDACIONES
a) La ordenanza municipal debe ser reelaborada, eliminando todas las ilegalidades que se exigen a los propietarios para suplir la desactualización del catastro inmobiliario que por mandatos constitucional y legal les corresponde a las municipalidades. (art. 264-9 Constitución y art. 11 LEY PARA LA OPTIMIZACION Y EFICIENCIA DE TRAMITES ADMINISTRATIVOS)
b) La ordenanza deberá incluir un artículo transitorio que suspenda el trámite de regularización de áreas por “error de cabida”, sin que ello afecte procesos de compra-venta, fraccionamientos, planificación y aprobación de condominios, hasta que se cuente con un catastro inmobiliario municipal actualizado y geodésicamente confiable.
c) La municipalidad, de oficio, sin exigir ningún documento a los ciudadanos y propietarios, rectificará aquellas áreas constantes en los títulos de dominio de todos aquellos predios que, -en comparación con las superficies prediales determinadas en su catastro inmobiliario- no superen el error técnico de medición establecido por ordenanza. (COOTAD 481.1)
d) La municipalidad en aquellos casos de predios en los que la diferencia de áreas entre el título de dominio y la superficie establecida en el catastro inmobiliario municipal supere el error técnico de medición establecido en ordenanza, desarrollará un mecanismo ágil de titularización administrativa del predio que deberá protocolizarse y registrarse en virtud de la resolución que se dicte, sin perjuicio de los derechos de terceros para impugnar la decisión administrativa o reivindicar su propiedad ante la justicia ordinaria. (COOTAD 481.1)
COOTAD TITULO IX Disposiciones Especiales de los Gobiernos Metropolitanos y Municipales, Capítulo II, Fraccionamiento de Suelos y Reestructuración de Lotes, Sección Segunda: Lotes, Fajas y Excedentes Distritales o Cantonales, Art. 481.1 Por excedentes de un terreno de propiedad privada se entiende a aquellas superficies que forman parte de terrenos con linderos consolidados, que superan el área original que conste en el respectivo título de dominio al efectuar una medición municipal por cualquier causa, o resulten como diferencia entre una medición anterior y la última practicada, por errores de cálculo o de medidas. En ambos casos su titularidad no debe estar en disputa. Los excedentes que no superen el error técnico de medición, se rectificarán y regularizarán a favor del propietario del lote que ha sido mal medido, dejando a salvo el derecho de terceros perjudicados. El Gobierno Autónomo Descentralizado distrital o municipal establecerá́ mediante ordenanza el error técnico aceptable de medición y el procedimiento de regularización. (Negritas incluidas por el autor)
Art. 2.- Ámbito.- Las disposiciones de esta Ley son aplicables a todos los trámites administrativos que se gestionen en: 1. Los organismos y dependencias de las funciones Ejecutiva, Legislativa, Judicial, Electoral, Transparencia y Control Social, en la Procuraduría General del Estado y la Corte Constitucional; 2. Las entidades que integran el régimen autónomo descentralizado y regímenes especiales; 3. Las empresas públicas; 4. Las entidades que tienen a su cargo la seguridad social; 5. Las entidades que comprenden el sector financiero público; 6. Los organismos y entidades creados por la Constitución o la ley para el ejercicio de la potestad LEY PARA LA OPTIMIZACION Y EFICIENCIA DE TRAMITES ADMINISTRATIVOS - Página 3 LEXIS FINDER - www.lexis.com.ec estatal, para la prestación de servicios públicos o para desarrollar actividades económicas asumidas por el Estado; 7. Las personas jurídicas creadas por acto normativo de los gobiernos autónomos descentralizados y regímenes especiales para la prestación de servicios públicos; y, 8. Las personas naturales o jurídicas del sector privado que sean gestoras delegadas o concesionarias de servicios públicos.
