FERNANDO CORDERO CUEVA
23/01/2022
Una vez superadas: la desactualización del diagnóstico, la falta de análisis de los problemas prioritarios, la carencia de objetivos de desarrollo y por ende la inexistencia de un plan de desarrollo actualizado para Cuenca, la inexistencia de PIT rurales, la falta de sustento en las limitaciones de altura de las edificaciones en algunos sectores de la ciudad por una supuesta relación con la localización del aeropuerto, la falta de decisión para planificar una ocupación programada del suelo urbano actual y el de las nuevas ciudades que surgirán en las cabeceras parroquiales, las limitaciones cartográficas y el sub-registro catastral, la municipalidad de Cuenca tendrá que enfrentar, con el PDOT-PUGS, el caótico fraccionamiento del suelo en muchos sectores urbanos y en la mayoría del suelo urbano-parroquial y rural de expansión urbana.
El COOTAD (2010) en su artículo 470 establece la “Reestructuración urbana” y se la define en forma similar a lo que señalaba antes la Ley de Régimen Municipal en estos términos: “Se entenderá́ por reestructuración de lotes un nuevo trazado de parcelaciones defectuosas, que podrá́ imponerse obligatoriamente con alguno de estos fines: a) Regularizar la configuración de los lotes; y, b) Distribuir equitativamente entre los propietarios los beneficios y cargas de la ordenación urbana.”
La Ley de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo, LOTUS (2016) establece con la misma finalidad el llamado “reajuste de terrenos” en los siguientes términos “Artículo 55.- Reajuste de terrenos. El reajuste de terrenos permite agrupar varios predios con el fin de reestructurarlos y subdividirlos en una conformación parcelaria nueva, por iniciativa pública o privada, en virtud de la determinación de un plan parcial y unidades de actuación urbanística, con el objeto de generar un reparto equitativo de las cargas y los beneficios producto de la intervención, y de establecer una nueva estructura urbana derivada del planeamiento urbanístico. Los propietarios de los predios implicados, debidamente organizados, garantizarán el cumplimiento de las cargas correspondientes al desarrollo de la actuación urbanística”.
Las normas legales vigentes permiten, al realizar reestructuraciones parcelarias que los dueños del suelo privado, contribuyan en forma equitativa al cumplimiento de la cesión obligatoria de suelo y que la misma se convierta en el propio proyecto de reparcelación en: vías, ciclo vías, parques y jardines públicos, canchas deportivas, equipamiento de uso colectivo, suelo para vivienda de interés social, infraestructuras etc. y que los mismos sin mas trámite que la aprobación del proyecto de reparcelación se transfieran al dominio de la administración municipal.
LA REESTRUCTURACION URBANA O REAJUSTE DE TERRENOS ¿PERJUDICA O BENEFICIA?
En la situación de caos geométrico que tienen los predios de buena parte del área urbana de Cuenca y de la mayoría del área rural de expansión urbana, esta reestructuración parcelaria, se convertirá, no solo en una adecuada herramienta técnica para corregir el caos geométrico sino, sobre todo, en un enorme beneficio para todos: la ciudad en general, será mejor planificada al vencer las limitaciones geométricas actuales; la población dispondrá de los espacios públicos y los equipamientos establecidos en el plan de desarrollo y se cumplirán los estándares urbanísticos, los dueños de lotes irregulares que -incluyen lotes que no cumplen las normas establecidas para la ocupación del suelo- serán beneficiarios al lograr un nuevo lote absolutamente regular o un conjunto de derechos proindiviso al amparo de la ley que regula la propiedad horizontal; las familias que hoy carecen de viviendas y se ven forzadas a alejarse de las áreas urbanas consolidadas, por el alto costo del suelo, podrían ser uno de los más importantes beneficiarios si la municipalidad de Cuenca, en lugar de cobrar una “concesión onerosa de derechos” les impondría, a los dueños de lotes sujetos a reestructura parcelaria o reajuste de terrenos, la obligación de mantener el precio del avalúo catastral mediante un “anuncio de proyecto” de reparcelación u otros mecanismos legales..
La municipalidad, así luego delegue al sector privado la construcción de obras en los terrenos reajustados, debería liderar estos procesos urbanísticos para concretar el Plan de Uso y Gestión de Suelo 2022-2034. Complementariamente y ,especialmente, para garantizar proyectos de vivienda de interés social y de interés público la municipalidad debería revisar la ordenanza de “vivienda progresiva”. En todos los proyectos de reparcelación, para todos los restantes tipos de vivienda y otras edificaciones destinadas a usos mixtos o incluso otros usos de suelo, sin vivienda, se debería usar el mecanismo de “anuncio del proyecto” para “congelar” el avalúo catastral por 3 años.
Para finalizar y con el afán de motivar a las facultades de arquitectura de Cuenca, al Colegio de Arquitectos y a la Cámara de la Construcción para que organicemos varios cursos de actualización profesional (a manera de seminarios-talleres en los que se simulen intervenciones urbanísticas y arquitectónicas) en los que muchos arquitectos e ingenieros conozcan o profundicen la temática relacionada con Renovación Urbana y Reparcelación Urbanística, les comparto un enlace para que puedan revisar una experiencia académica realizada entre 2019 y 2020 en la maestría de Ordenamiento Territorial de la Universidad de Cuenca. https://fccsintiempo.blogspot.com/2020/08/es-posible-incrementar-la-densidad.html
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