LOS ÁRBOLES NO DEJAN VER EL BOSQUE

 Fernando Cordero  Cueva

10/03/2024

 

Cuando a los propietarios de terrenos urbanos la municipalidad, en uso de sus competencias y facultades les asigna una edificabilidad en función de la superficie del terreno, la longitud del frente, y la discutible “densidad de viviendas por hectárea”,  estamos frente a una visión fragmentada de la ciudad que equivale a la frase proverbial “Los árboles no dejan ver el bosque”. Pretender ordenar la ciudad con normas urbanísticas que se deben aplicar “lote a lote” es  una tendencia bastante común en nuestro país, pero no por ello menos ineficiente. 

 

En Cuenca, según datos publicados por la Dirección de Control Urbano, entre febrero de 2023 y el 9 de febrero de 2024 se aprobaron 947 permisos de construcción mayor para construir 615.278 metros cuadrados sobre una superficie total de 5´855.140 m² de suelo urbano. Analizando estos datos se puede inferir que el PDOT-PUGS aprobado el 23 de agosto de 2022 tiene enormes contradicciones que deben ser urgentemente corregidas.  La edificabilidad mínima que propone el Plan 2022 -en los PIT que tienen esta norma- es 3.7 (370% de aprovechamiento urbanístico). En el total de permisos aprobados la edificabilidad llega apenas 0.105 que equivale al 10,5% de aprovechamiento urbanístico. De la totalidad de metros cuadrados construidos el 93,6% se ubican en el área urbana vigente hasta agosto de 2022 y sólo un 6.4% en las nuevas áreas urbanas.  El índice de edificabilidad en el 14,7% de permisos de construcción es igual o menor a 0,2 (20% de aprovechamiento urbanístico). Un 55,9% No supera el 100% de aprovechamiento urbanístico  y un 32% llega hasta un 200%. Hay un solo predio que presenta un 736 %  de aprovechamiento urbanístico (ver cuadro). 

Este modelo de crecimiento “lote a lote” seguirá desordenando la ciudad, incentivando la especulación del suelo y provocando un crecimiento disperso, de muy baja densidad con costos de urbanización incompatibles con nuestra economía local. Hay que reformar el PDOT-PUGS para impulsar procesos de Renovación o de Reforma Urbana que incluyan obligatoriamente la formulación de planes urbanísticos parciales -por PIT o sub-polígonos no menores de 50 ha- con reparcelación o reajuste de terrenos. 

¿QUE ES LA EDIFICABILIDAD?

                                                                                                                       Fernando Cordero  Cueva

3/03/2024

 

La edificabilidad de un terreno se entiende como la capacidad de acoger un volumen edificado total, sobre el suelo, en función de las normas urbanísticas dictadas por la respectiva municipalidad en cada cantón. Generalmente las normas municipales de edificabilidad establecen un coeficiente de edificabilidad que multiplicado por la superficie original de un terreno definen la edificabilidad máxima (en metros cuadrados)  que se admitiría. 

 

La edificabilidad al combinarse con otras normas urbanísticas como la altura de las construcciones, las densidades de ocupación del suelo y los retiros -que deben guardar en relación con otras edificaciones- regulan y definen el paisaje construido de cada una de las diferentes áreas de la ciudad. Un lote de 1.000 metros cuadrados con un coeficiente de edificabilidad 1 permite la construcción de 1.000 construidos. Si el coeficiente de edificabilidad es 2 se podrá construir 2.000 m2. Si el coeficiente de edificabilidad es 4 se podrá construir 4.000 m2. Esa capacidad de “crear suelo construido”, en función de una decisión municipal la vamos a analizar en esta ocasión y en nuevos artículos ya que es o debería ser una poderosa herramienta de planificación urbanística para promover el desarrollo equitativo y equilibrado del territorio y propiciar el ejercicio del derecho a la ciudad, al hábitat seguro y saludable, y a la vivienda adecuada y digna, en cumplimiento de la función social y ambiental de la propiedad.

 

El PDOT-PUGS aprobado por la municipalidad de Cuenca establece 98 polígonos urbanos de intervención territorial, PIT y en cada uno de ellos, fija varios coeficientes de edificabilidad que los denomina Índice de Edificabilidad Básica, IEB. Extrañamente en 61 PIT (62.2%) no se fija ningún IEB, incluyendo en esta deliberada omisión a todos los PIT del Centro Histórico de Cuenca, CH,  que es Patrimonio Cultural de la Humanidad. 

 

Además los PIT  del Centro Histórico, carecen de determinantes relativos a: densidad poblacional, tamaño mínimo de lote, frente mínimo, retiros lo que nos permite suponer que estas  “omisiones” se pueden entender al menos de dos maneras: a) No se puede hacer nada mientras no se definan los determinantes en el Plan Especial del Centro Histórico” y b) Se deben respetan las fachadas y la altura máxima edificada y en el resto  de temas urbanísticos y arquitectónicos hay como hacer ¡todo lo que se quiera y se pueda!. ¿Cual la verdadera situación?. 

 

Al tema de la EDIFICABILIDAD y el mejor aprovechamiento del suelo urbano le  vamos a dedicar algunos artículos para incentivar un debate ciudadano  indispensable y oportuno, ya que hasta noviembre de 2024 se podrá actualizar, reformar y mejorar el PDOT-PUGS.