¿NOS OLVIDAMOS DE LA ESPECULACIÓN? …SIN QUERER QUERIENDO.

 

FERNANDO CORDERO CUEVA

25-06-2022

 

La “Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo”, LOTUS, incorpora, la “CONCESION ONEROSA DE DERECHOS”, COD, como un “mecanismo” de financiamiento del desarrollo urbano. La COD, sin ser un impuesto, ni una tasa, ni una contribución de mejoras, supuestamente está llamado a incrementar los ingresos propios de las municipalidades ecuatorianas mediante cobros que se harán a los dueños de terrenos o promotores inmobiliarios. La Ley no incluye ninguna disposición para impedir que esos valores pagados a la municipalidad se trasladen en forma directa -o incluso con significativos incrementos- a los compradores finales de viviendas y otros bienes inmuebles urbanos y periurbanos. 

La LOTUS  establece que “Los Gobiernos Autónomos Descentralizados municipales o metropolitanos para garantizar la participación de la sociedad en los beneficios económicos producidos por la planificación urbanística y el desarrollo urbano en general, utilizarán la concesión onerosa de derechos por la transformación de suelo rural a suelo rural de expansión urbana o suelo urbano; la modificación de usos del suelo; o, la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo. Previo a conceder los derechos descritos anteriormente, los Gobiernos Autónomos Descentralizados municipales o metropolitanos exigirán a los solicitantes de los permisos respectivos una participación justa del Estado en el beneficio económico que estos derechos adicionales significan”.

Siendo claro el mandato legal, las municipalidades para cobrar la COD “determinarán en el planeamiento urbanístico la delimitación territorial y las condiciones urbanísticas, procedimentales y financieras para su aplicación. Solo se podrá́ autorizar la transformación de suelo rural a suelo rural de expansión urbana o suelo urbano; la modificación de usos del suelo; o, la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo, en aquellos polígonos de intervención urbanística que permita el plan de uso y gestión de suelo o sus planes urbanísticos complementarios. Cualquier autorización no contemplada en estos instrumentos será́ inválida”. (LOTUS, 2016, Art. 72)

LA PARTICIPACION EN LA PLUSVALIA COMO ORIGEN HISTORICO DE LA CONCESION ONEROSA DE DERECHOS

En casi todas las ciudades la valorización del suelo esta siempre relacionada con actuaciones públicas directas -construcción de infraestructuras, dotación de servicios y localización de equipamientos- o indirectas -aprobación de normas urbanísticas de uso y ocupación del suelo: usos, retiros, altura de edificación, edificabilidad-. Para cubrir el costo de dichas inversiones, algunas municipalidades y entre ellas la de Cuenca, , utiliza la “Contribución de Mejoras” como mecanismo tributario de recuperación de inversiones y distribución de costos y beneficios entre los predios incluidos en mejoras generales o particulares provocadas por cada obra pública[1]. 

Cuando se constata que existe una diferencia entre el precio de compra-venta de un terreno urbano y el valor original de compra de dicho terreno, sumado con el valor de las mejoras públicas y privadas incorporadas en él, estamos frente a un “sobre precio”, que no es otra cosa que la capitalización de las múltiples rentas del suelo. El imperfecto mercado inmobiliario no es capaz de explicar las enormes y extrañas variaciones del precio del suelo en terrenos con características geográficas y geométricas similares. -El mercado inmobiliario, con la ayuda de los “avalúos catastrales municipales”, se ha convertido en el gran “validador” de ese sobreprecio, que no es otra cosa que plusvalía creada ficticiamente con la especulación del precio de suelo urbano. , 

En ese contexto algunos países europeos desde hace más de 50 años y posteriormente algunos latinoamericanos, han planteado la recuperación de plusvalías de suelo urbano como un proceso por el cual el Estado, obtiene la totalidad o una parte de los incrementos del valor del suelo atribuidos a los “esfuerzos de la comunidad” más que a la acción individual de los propietarios. La recuperación de estos incrementos “inmerecidos” puede realizarse mediante su conversión en recursos públicos bajo la forma de impuestos, contribuciones, gravámenes y otros mecanismos fiscales o mediante su inversión en mejoras locales para el beneficio de la comunidad (Smolka y Furtado, 2001). 

Pese a que la LOTUS tiene ya 6 años de vigencia, la participación estatal en la plusvalía no tiene, en Ecuador, ejemplos positivos que puedan exhibirse. Algunas municipalidades como la del distrito metropolitano de Quito en el año 2017 promulgó La “Ordenanza Metropolitana que regula la Concesión Onerosa de Derechos en proyectos urbanísticos arquitectónicos especiales” que llega al despropósito de permitir cambios de uso de suelo -planificados y aprobados por el concejo metropolitano como de reserva ecológica- a suelo residencial o industrial, mediante el pago de una COD. Esta norma es un ejemplo de anti-planificación, “justificada” en nombre de una supuesta “participación” en la plusvalía.

En 2016 en Ecuador se aprobó la Ley orgánica para evitar la especulación sobre el valor de las tierras y fijación de tributos. Por errores legislativos se  la dio forma de una ley de “participación en la plusvalía” o lo que es peor “participación en la especulación” cuando lo que se había planteado originalmente era una ley, extra fiscal, que pretendía, garantizando una utilidad razonable a las inversiones inmobiliarias (ganancia ordinaria equivalente a una tasa de interés compuesto fijada por el Estado para depósitos a plazos mayores a un año),   castigar la ganancia extraordinaria o “incremento inmerecido” para reducir y en lo posible eliminar la especulación. Una campaña mediática llena de falsedades, combinada con la reticencia legislativa a incorporar modificaciones en esa importante ley, creó las condiciones subjetivas y políticas para que el gobierno de Lenin Moreno incluya en su famosa “consulta popular” -inconstitucional- una pregunta para conseguir anuencia ciudadana y derogar la Ley en referencia. La campaña mediática de desinformación y la propaganda gubernamental consiguió que el voto popular favorezca la derogatoria, con una votación del 63,24%. Se perdió con esa decisión manipulada una oportunidad de enfrentar la especulación que seguirá siendo el mayor desordenador urbanístico de todos los tiempos y la causa principal que dificulta el acceso de la mayoría de familias a viviendas propias y dignas, como lo establece la constitución. 

La ordenanza del PDOT-PUGS del cantón Cuenca en su exposición de motivos establece en nombre de la Municipalidad de Cuenca que promoverá “las mejores prácticas para captar y compartir el aumento del valor de la tierra y los bienes resultante de los procesos de desarrollo urbano, los proyectos de infraestructura y las inversiones públicas. Quizá́ podrían ponerse en práctica medidas como políticas fiscales relativas a los beneficios, según proceda, a fin de impedir que estos reviertan exclusivamente en el sector privado y que se especule con tierras y bienes raíces. Reforzaremos el vínculo entre los sistemas fiscales y la planificación urbana, así́ como los instrumentos de gestión urbana, incluida la regulación del mercado de tierras. Trabajaremos para garantizar que los esfuerzos por generar finanzas basadas en la tierra no resulten en un uso y consumo insostenibles de la tierra.”  Mas allá de las buenas intenciones de ONU HABITAT, que es la autora de la frase  copiada de la Nueva Agenda Urbana por la municipalidad de Cuenca en su ordenanza, el PDOT-PUGS de Cuenca contiene apenas un artículo obscuro y confuso (art. 68) que hace alusión a un eventual cobro de COD por incremento de la Edificabilidad Básica, impuesta arbitrariamente en los PIT del PDOT-PUGS de Cuenca como mecanismos de antiplanificación frente a los “determinantes de planificación” que constan en los mismos PIT.

Siendo evidente y hasta obstinada la intención municipal de establecer la Concesión Onerosa de Derechos como un nuevo ingreso propio municipal, en la ordenanza en debate, no se explicitan en qué casos se realizarán esos cobros, cuando se trata de modificación de suelo rural a suelo urbano y de suelo rural a suelo de expansión urbana. Tampoco existe ninguna alusión al cobro de COD por el cambio de uso de suelo en cualquiera de los PIT. Únicamente y en forma obscura e imprecisa se anuncia en la ordenanza que se cobraría COD por mayor aprovechamiento de suelo (incremento de la edificabilidad básica, art. 68). Complementando esta disposición imprecisa se incluye una disposición transitoria que establece que en un año plazo la Dirección General de Planificación Territorial elaborará una propuesta de ordenanza para la aplicación de la Concesión Onerosa de Derechos.

 

Frente a esa potencial nueva ordenanza, para la aplicación de la COD, que el concejo municipal deberá conocer y aprobar en un año, es necesario que los ciudadanos cuencanos conozcamos las respuestas municipales, entre otras, a las siguientes preguntas:

 

1.     ¿La Concesión Onerosa de Derechos se aplicará por el cambio de 1.642,62 ha, de suelo rural por suelo urbano previsto en la ordenanza del PDOT-PUGS?

 

2.   . ¿El suelo rural de la cabecera parroquial de Chaucha, 29,1 ha, que es al momento suelo rural y pasa a ser urbano, pagará COD?

 

3.      ¿Las 3.482,24 ha. de suelo rural, que pasan a ser suelo rural de expansión urbana, pagarán COD? 
 
4.      ¿Se puede convertir el suelo rural en suelo urbano sin contar con infraestructura y servicios públicos básicos?
 
5.    . ¿ El suelo rural pasa a ser urbano o rural de expansión urbana con la aprobación de la ordenanza o cuando los dueños de esos terrenos paguen la COD?
 
6.    . ¿Con que parámetros o criterios deberá actuar la Dirección General de Planificación Territorial para elaborar la nueva ordenanza para el cobro de la COD, si la ordenanza que aprueba el PDOT-PUGS no establece ninguna disposición y apenas se limita a copiar parcialmente (en los artículos 174 a 176) textos de la LOTUS que nada tienen que ver con valores a cobrar?
 
7.    ¿En el caso de mayor aprovechamiento de suelo por incremento de la edificabilidad básica cual es el hecho generador para cobrar COD, si los determinantes de planificación que fijan la edificabilidad máxima han sido aprobados por el concejo cantonal?. 
 
8.  .  ¿Cómo van a superar la contradicción estructural incluida en la ordenanza que por un lado aprueba en los determinantes de cada PIT la edificabilidad máxima y mediante un número arbitrario denominado IAB arbitrariamente establece una supuesta edificabilidad básica variable en función del número de pisos que se `pueden construir? 
 
9.   . ¿El concejo cantonal de Cuenca pretende “recuperar plusvalía” mediante el cobro de la COD? 
 
10.  . ¿ El concejo cantonal de Cuenca seguirá cobrando contribución de mejoras cuando cobra COD? 
 
11.  . ¿Cómo se va a establecer los hechos generadores, en los cambios de suelo rural a suelo urbano y suelo rural de expansión urbana?
 
12.  . ¿Cómo se va a establecer el hecho generador en los cambios de suelo rural a suelo urbano industrial? ¿En esos casos se cobrará COD por transformación de suelo rural a suelo urbano y otra COD por cambio de uso de suelo como establece la LOTUS? 
 
13.  ¿El concejo cantonal de Cuenca está aún dispuesto a escuchar y debatir alternativas para frenar la especulación con el precio del suelo urbano?
 
14.   ¿El concejo cantonal de Cuenca ha indagado sobre las enormes posibilidades que tiene para propiciar el incremento de espacio público, áreas verdes, aprovechamiento de infraestructura disponible, mediante la ejecución de procesos de renovación urbana -mediante reparcelación o reajuste de terrenos- en suelo consolidado o en proceso de consolidación, sin que para ello tenga que invertir recursos públicos de la municipalidad?
 
15. . ¿El concejo cantonal de Cuenca ha estudiado alternativas al cobro de COD mediante autorizaciones condicionadas a dueños de terrenos rurales que se transforman en suelo urbano o suelo rural de expansión urbana -deberían congelar el precio del suelo y solamente incrementarlo en los montos que corresponden a la incorporación de infraestructura y equipamiento- antes de venderlos a las familias que no tienen casa propia-?
 
16.   ¿El concejo cantonal de Cuenca ha revisado las enormes posibilidades que tiene la LOTUS para “congelar” el precio del suelo urbano, antes de conceder mayor aprovechamiento urbanístico (mayor edificabilidad) en beneficio de las nuevas familias que adquieren departamentos en edificios de propiedad horizontal? ¿No sería esta una forma inteligente, efectiva y justa de cumplir lo que señalan en los considerandos de la ordenanza cuando se comprometen a propiciar “La función social y ambiental de la propiedad que anteponga el interés general al particular y garantice el derecho a un hábitat seguro y saludable”?

 

ANEXO

ARTICULOS QUE SUGERIRE QUE SE  INCLUYAN EN LA ORDENANZA DEL PDOT-PUGS PARA  COMBATIR LA ESPECULACION DEL SUELO, EN CUENCA 

Con la finalidad de que el PDOT-PUGS pueda convertirse en una semilla para propiciar cambios profundos en los mecanismos de desarrollo y ordenamiento urbanístico del cantón Cuenca, he preparado algunos artículos que propondré al concejo cantonal de Cuenca los incorpore en la “Ordenanza que aprueba la actualización del Plan De Desarrollo y Ordenamiento Territorial y el Plan De Uso Y Gestión Del Suelo, Determinantes para el Uso y Ocupación del Suelo para el cantón Cuenca”

 

1.     PROYECTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL

 

A continuación del artículo 51 inclúyase el siguiente artículo innumerado

 

Art. XX Concesión Onerosa de Derechos por mayor aprovechamiento de suelo. En todos los casos que se solicite incrementar la edificabilidad, la municipalidad entenderá dicha solicitud como anuncio de un proyecto privado y registrará, como precio inicial de cada metro cuadrado del terreno, el avalúo catastral vigente para el predio en el que se realizará el proyecto.

 

El dueño o promotor del proyecto al transferir la propiedad del proyecto podrá corregir el precio inicial por metro cuadrado del terreno, multiplicándolo por un factor de corrección, FC, que se calculará con la siguiente fórmula:

 

 

FC = (1 + i ) ⁿ

 

FC       = Factor de corrección del precio inicial

 

i           = Promedio de la tasa de interés pasiva referencial para depósitos a plazo de 361 días y más, publicada mensualmente por el Banco Central en el período comprendido entre el mes y año de solicitud de incremento de edificabilidad y el mes y año de transferencia del bien inmueble.

 

n          = número de meses transcurridos entre la fecha de solicitud de incremento de la edificabilidad y la fecha de transferencia del bien inmueble, dividido para doce.

 

 

La diferencia entre el valor original del terreno y el valor corregido se considerará como hecho generador para el cálculo de la Concesión Onerosa de Derechos, por mayor aprovechamiento del suelo

 

Cuando el valor de venta del terreno en el que se emplaza el proyecto de PH sea igual o menor al valor original corregido, el promotor estará exento de pagar COD. Cuando el precio de venta sea superior al precio inicial corregido, la municipalidad cobrará al promotor, como COD, el 100% de la diferencia entre el precio de venta y el precio inicial corregido.

 

 

2.     TRANSFORMACION DE SUELO RURAL A SUELO URBANO

 

A continuación del artículo 26 inclúyanse los siguientes artículos innumerados

 

 

Art. XX Conversión de Suelo Rural a Suelo Urbano o Suelo Rural de Expansión Urbana a Suelo Urbano. Todo suelo rural para ser convertido en suelo urbano debe contar con un Plan Parcial aprobado por el Concejo Cantonal en todos y cada uno de los polígonos de intervención territorial que correspondan a dicho suelo y someterse, obligatoriamente, a un proceso de reparcelación o reajuste de terrenos con la finalidad de corregir sus características geométricas y permitir una adecuada distribución de cargas y beneficios.

 

Art XX Dotación de Infraestructura y equipamientos. El Suelo Rural o Suelo Rural de Expansión Urbana a Suelo Urbano para convertirlo en suelo urbano deberá incluir todas las dotaciones de infraestructura y equipamientos de conformidad con los estándares urbanísticos aprobados por la municipalidad de Cuenca. 

 

La incorporación de infraestructura y equipamientos correrá por cuenta de los dueños de los terrenos en forma proporcional al tamaño de sus parcelas y a los beneficios urbanísticos autorizados por la municipalidad. 

 

Art. XX Concesión Onerosa de Derechos por transformación de suelo rural en suelo urbano. Todo plan Parcial en los PIT rurales y PIT rurales de expansión urbana que se vayan a transformar en suelo urbano deberán registrar como precio inicial del terreno el correspondiente al avalúo catastral.

 

El dueño del terreno o el promotor de un proyecto en este suelo rural transformado en urbano podrá corregir el precio inicial por metro cuadrado, multiplicándolo por un factor de corrección, FC, que se calculará con la siguiente fórmula:

 

 

FC = (1 + i ) ⁿ

 

FC       = Factor de corrección del precio inicial

 

i           = Promedio de la tasa de interés pasiva referencial para depósitos a plazo de 361 días y más, publicada mensualmente por el Banco Central en el período comprendido entre el mes y año de aprobación de la transformación de suelo rural a suelo urbano o suelo rural de expansión urbana y el mes y año de transferencia del bien inmueble.

 

n          = número de meses transcurridos entre la el mes y año de aprobación de la transformación de suelo rural a suelo urbano o suelo rural de expansión urbana y la fecha de transferencia del bien inmueble, dividido para doce.

 

El precio final del metro cuadrado de terreno será igual a la suma del precio inicial corregido más el precio de la infraestructura y equipamientos pagados como contribución de mejoras o invertidos por los dueños y recibidos y aprobados por la municipalidad.

 

La diferencia entre el valor final del terreno y el precio inicial constituirá el hecho generador para el cálculo de la Concesión Onerosa de Derechos, por transformación del suelo rural a suelo urbano o suelo rural de expansión urbana. Si el precio de venta del bien inmueble es igual o menor al valor final del del terreno el dueño o promotor inmobiliario estará exento de pagar COD. 

 

Si el precio de venta del inmueble es superior al precio final del terreno  la municipalidad cobrará al dueño o promotor, como COD, el 100% de la diferencia entre el precio de venta y el precio final del terreno

 

 

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[1] Pese a esta constatación, el avalúo catastral municipal no considera los valores incorporados al suelo en forma de infraestructura y servicios, que si constan en el catastro municipal, para formular los planos de isoprecios que deben ser aprobados cada dos años por el concejo cantonaL  

 

ESPECULACIÓN A LA VISTA

 

 

FERNANDO CORDERO CUEVA

31-05-2022

 

En las llamadas “fichas normativas” de todos y cada uno de los Polígonos de Intervención Territorial,PIT, pero de manera particular en aquellas que corresponden al suelo urbano, “ejes de aprovechamiento urbanístico” y suelo rural de expansión urbana, se establecen los determinantes a los que se deberán someter todas intervenciones tendentes a: edificar, fraccionar el suelo, realizar reparcelaciones o reajustes de terrenos y otras acciones urbanísticas en el suelo urbano y a la formulación obligatoria de Planes Parciales en el área rural de expansión urbana. 

 

Es importante tener presente que la llamada área rural de expansión urbana seguirá siendo rural hasta que el Concejo Cantonal apruebe los planes parciales en cada uno de los polígonos identificados en esa subclasificación del suelo rural y sus propietarios paguen a la Municipalidad de Cuenca la Concesión Onerosa de Derechos por la transformación del suelo rural en “suelo rural de expansión urbana” de conformidad con el artículo 72 de la LOTUS. Igualmente, el Concejo Cantonal para convertir las más de 1.827 hectáreas (1827,99 ha.) de suelo rural en nuevo suelo urbano deberá exigir a sus propietarios que paguen la Concesión Onerosa de Derechos, por la transformación de suelo rural a suelo urbano. (art. 72. LOTUS).

 

La ordenanza del PDOT-PUGS que debate el Concejo Cantonal prevé la inclusión de 5.310,23 ha. de suelo rural al suelo urbano. De ese suelo rural se ha subclasificado como “suelo rural de expansión urbana” a 3.482,24 ha. Es decir, hasta el año 2034, que es el horizonte legal del PDOT-PUGS, la ciudad incorporará más de 53 millones de metros cuadrados de suelo rural (53´102.300 m2) al suelo urbano.

 

Con el solo anuncio de nuevas alturas para las edificaciones en el suelo urbano y  los cambios comentados en la clasificación y subclasificación del suelo rural, hay múltiples evidencias de abusivos procesos especulativos en el precio del suelo urbano y rural. En muchas áreas rurales ya no se habla de precios por hectárea sino de precios por metros cuadrados y ello lleva implícito enormes incrementos en el costo del suelo, sin que sus propietarios hayan realizado ninguna inversión o mejora. ¡Estamos frente a un proceso especulativo generalizado! que afectará de manera particular y muy negativa a las familias más pobres que carecen de vivienda propia.

Nuestra constitución establece en forma clara que “Para hacer efectivo el derecho a la vivienda, al hábitat y a la conservación del ambiente, las municipalidades podrán expropiar, reservar y controlar áreas para el desarrollo futuro, de acuerdo con la ley. Se prohíbe la obtención de beneficios a partir de prácticas especulativas sobre el uso del suelo, en particular por el cambio de uso, de rústico a urbano o de público a privado”. (Art. 376)

El PDOT-PUGS no tiene ninguna iniciativa para combatir la especulación y lejos de acoger lo señalado en la constitución, sin un verdadero proceso de planificación, está duplicando el área urbana.

 

EDIFICABILIDAD es la palabrita…

 

 

FERNANDO CORDERO CUEVA

30-05-2022

 

 

“Edificabilidad” es la nueva palabra con la que la Municipalidad de Cuenca quiere meter la mano en los bolsillos de los cuencanos. Les explico cómo y por qué lo quieren hacer.

La Ley de Ordenamiento territorial, uso y Gestión del Suelo, LOTUS, establece que las municipalidades deben incluir en sus planes de ordenamiento territorial, uso y gestión de suelo normas de  aprovechamiento constructivo en lo relativo a: tamaño mínimo de terrenos; frente mínimo de cada lote o parcela; superficie que se puede ocupar al emplazar una edificación en el terreno; retiros: frontal, laterales y posterior; altura del edificio (en número de pisos o metros), entre otras disposiciones edilicias. Esas normas, que la municipalidad pondrá en vigencia al aprobar y promulgar la “Ordenanza que regula el Uso, Gestión y Aprovechamiento del Suelo Urbano y Rural del cantón Cuenca, actualización del PDOT y la sanción de PUGS”, se supone que son la consecuencia y expresión de la planificación territorial y urbanística que la municipalidad ha realizado durante los últimos 4 años. Veamos lo señalado en un ejemplo.  Usted tiene un lote 1.000m2 con 20 metros de frente por 50 de fondo. 

 

La municipalidad en la nueva ordenanza determina que se puede realizar en ese terreno una edificación de 7 pisos que debe retirarse 5 metros en el frente, 5 a cada lado de la edificación y 5 metros en la parte posterior y puede adosarse en planta baja eliminando los retiros laterales y posterior. Con esas normas municipales se podrá construir un edificio con “aprovechamiento constructivo máximo” o EDIFICABILIDAD MAXIMA de 3.390m2. Esta cantidad de metros cuadrados que se pueden construir en ese terreno corresponde a la EDIFICABILIDAD planificada por la municipalidad para, como dice la LOTUS,  “…promover el desarrollo equitativo y equilibrado del territorio y propiciar el ejercicio del derecho a la ciudad, al hábitat seguro y saludable, y a la vivienda adecuada y digna, en cumplimiento de la función social y ambiental de la propiedad…” 

La Ley, en referencia, mal copiada de una similar de Colombia, introduce dos calificativos adicionales para la edificabilidad y señala confusamente que la EDIFICABILIDAD  se llamará EDIFICABILIDAD GENERAL MAXIMA cuando corresponde al máximo aprovechamiento constructivo establecido por la municipalidad para cada uno de los polígonos de intervención territorial. En nuestro ejemplo esa edificabilidad general máxima corresponde a 3.390m2 de superficie construida en un hipotético edificio de 7 pisos. Por otro lado, denomina EDIFICABILIDAD BÁSICA a “la capacidad de aprovechamiento constructivo atribuida al suelo por el Gobierno Autónomo Descentralizado municipal o metropolitano que no requiere de una contraprestación por parte del propietario de dicho suelo. El GAD municipal o metropolitano determinará la edificabilidad básica y podrá́ otorgar de manera onerosa el aprovechamiento superior al básico…”. 

En la ordenanza del PDOT-PUGS Cuenca, esa EDIFICABILIDAD BÁSICA, es el resultado de multiplicar el área de terreno por un “número mágico”,  obtenido en el sombrero de algún mago. En nuestro ejemplo ese número mágico, absolutamente arbitrario, es 2,5 que multiplicado por los 1.000m2 del terreno nos da una EDIFICABILIDAD BÁSICA de 2.500 m2.  Este “procedimiento”, por arte de magia, elimina toda la planificación urbanística municipal, expresada en los determinantes de cada PIT, a los que se supone debemos someternos todos. 

Con un juego de frases en las que siempre está presente la palabra EDIFICABILIDAD la Municipalidad de Cuenca se prepara para cobrar millones de dólares al conjunto de edificaciones que tengan 4 o más pisos y cuya EDIFICABILIDAD GENERAL MAXIMA supere a la EDIFICABILIDAD BÁSICA.  Ese cobro, en la LOTUS se denomina pomposamente “CONCESION ONEROSA DE DERECHOS, COD”[1]. 

Frente a estas interesadas confusiones de la Ley y la ordenanza municipal, nos preguntamos ¿para qué planifican una edificabilidad máxima de 3.390 m2 si luego con un “número mágico” totalmente arbitrario, invalidan lo planificado y reducen la EDIFICABILIDAD a 2.500m2?

La respuesta es obvia. Lo hacen por un evidente y desmedido interés recaudatorio, incompatible con las condiciones, sociales, económicas y culturales de los cuencanos. En nuestro ejemplo, el valor a cobrarse por COD se calcula como la diferencia entre EDIFICABILIDAD GENERAL MAXIMA Y EDIFICABILIDAD BASICA, es decir 890 m2 (3.390m2 – 2500m2).

Pese al inocultable interés recaudatorio de la municipalidad el equipo redactor de la ordenanza reduce toda esta macabra operación municipal de asalto al bolsillo de los cuencanos a un solo artículo de la ordenanza (art. 68) y a una disposición transitoria que condiciona la EDIFICABILIDAD a la aprobación de una nueva ordenanza que debe elaborar la dirección de planificación en el plazo de un año pero que deberá ser aprobada por el Concejo Cantonal. Ello solo agravará la condición de “letra muerta” que ya tiene la ordenanza, en debate, antes de ser eventualmente aprobada y promulgada.

¿Y cuánto cobrará la Municipalidad de Cuenca por la Concesión Onerosa de Derechos, COD?

La inexistencia de un catastro inmobiliario actualizado no permite obtener datos exactos. En todo caso en base a la información catastral disponible en la municipalidad (158.426 predios Urbanos y rurales, en el área de expansión urbana) se ha establecido que, en base a las determinantes establecidas en todos y cada uno de los PIT existirían 38.936 lotes que deberían pagar COD ya que su EDIFICABILIDAD GENERAL MAXIMA  supera a la EDIFICABILIDAD BÁSICA.

 

Si todos esos predios de 4 o más pisos optaran por el máximo aprovechamiento urbanístico planificado por la municipalidad la suma de EDIFICABILIDADES GENERALES MAXIMAS correspondería a más de 195 millones de metros cuadrados (195´140.600 m2). La EDIFICABILIDAD BÁSICA de esos mismos predios supera los 93 millones de metros cuadrados (93´722.351m2). El cobro de la CONCESION ONEROSA DE DERECHOS se haría sobre su diferencia, esto es 101 millones de metros cuadrados (101´418.249 m2). Si la tarifa de la COD se la mantiene en valores similares a la que está vigente en la ordenanza (aproximadamente 16 dólares por metro cuadrado) la “metida” de la mano en el bolsillo de los cuencanos representaría una astronómica cifra superior a los 1.600 millones de dólares. (1´666.810.065 dólares).

Hoy en un nuevo taller municipal sobre la ordenanza del PDOT-PUGS uno de sus “voceros” ha comentado, sin ninguna prueba, que estas evidencias expuestas en líneas anteriores (que también las expuse en un taller del Concejo Cantonal el  viernes 27 de mayo) son falsas y que por ende “no van a cobrar ninguna Concesión Onerosa de Derechos” -habría sido muy pertinente que planteen la supuesta falsedad en mi presencia, en ese taller-.  

Pese a las negaciones, el artículo 68, en forma camuflada, ya anticipa que “se podrá otorgar el aprovechamiento superior al básico a través de los instrumentos de gestión definidos para este fin”. Uno de esos instrumentos es la LOTUS que en su artículo 72 señala que las municipalidades “utilizarán la concesión onerosa de derechos por la transformación de suelo rural a suelo rural de expansión urbana o suelo urbano; la modificación de usos del suelo; o, la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo”. La disposición transitoria vigésima segunda establece que, en el plazo de un año, la Dirección de Planificación elaborará una propuesta de ordenanza para el cobro de la Concesión Onerosa de Derechos y que, mientras no se cuente con esa ordenanza se podrá alcanzar la edificabilidad máxima mediante el pago en especie, por mayor aprovechamiento. En forma confusa dicen que ese pago en especie se hará: eliminando cerramientos, aplicando criterios de accesibilidad universal, liberando el retiro frontal e integrándole con el espacio público y mediante la inclusión de mobiliario urbano. Contradictoriamente,  en ese mismo artículo, establecen que se podrá incluir solo el 50% del retiro frontal.

 

¿Están dispuestos, señor alcalde y señores concejales, a aprobar el Cobro de la COD?

 

Si la respuesta es afirmativa, deberían establecer en la misma ordenanza las tarifas transitorias o definitivas que aplicarán por cobrar la Concesión Onerosa de Derechos en los siguientes casos:

 

a)    Transformación de más de 18 millones de metros cuadrados de suelo rural a suelo urbano (18´279.900 m2).

 

b)     Transformación de más de 34 millones de metros cuadrados de suelo rural a suelo rural de expansión urbana. (34´822.400 m2)

 

c)     Mayor aprovechamiento urbanístico en 38 mil predios (38.936) cuya Edificabilidad Máxima General (planificada y establecida por la Municipalidad de Cuenca en los determinantes de los PIT) supera a la Edificabilidad Básica -impuesta en forma arbitraria por la municipalidad sin ninguna justificación-.

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[1] Art. 72 LOTUS “Los Gobiernos Autónomos Descentralizados municipales o metropolitanos para garantizar la participación de la sociedad en los beneficios económicos producidos por la planificación urbanística y el desarrollo urbano en general, utilizarán la concesión onerosa de derechos por la transformación de suelo rural a suelo rural de expansión urbana o suelo urbano; la modificación de usos del suelo; o, la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo. Previo a conceder los derechos descritos anteriormente, los Gobiernos Autónomos Descentralizados municipales o metropolitanos exigirán a los solicitantes de los permisos respectivos una participación justa del Estado en el beneficio económico que estos derechos adicionales significan. Con este fin, los Gobiernos Autónomos Descentralizados municipales o metropolitanos determinaran en el planeamiento urbanístico la delimitación territorial y las condiciones urbanísticas, procedimentales y financieras para su aplicación. Solo se podrá́ autorizar la transformación de suelo rural a suelo rural de expansión urbana o suelo urbano; la modificación de usos del suelo; o, la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo, en aquellos polígonos de intervención urbanística que permita el plan de uso y gestión de suelo o sus planes urbanísticos complementarios. Cualquier autorización no contemplada en estos instrumentos será́ invalida.”

 

ÉXITOS Y LARGA VIDA AL “COLECTIVO CIUDADANO, CUENCA 2050”

  

 

FERNANDO CORDERO CUEVA

24-04-2022

 

 

Según nuestra constitución “Las ciudadanas y ciudadanos, en forma individual y colectiva, participarán de manera protagónica en la toma de decisiones, planificación y gestión de los asuntos públicos, y en el control popular de las instituciones del Estado y la sociedad, y de sus representantes, en un proceso permanente de construcción del poder ciudadano. La participación se orientará por los principios de igualdad, autonomía, deliberación pública, respeto a la diferencia, control popular, solidaridad e interculturalidad…”. Esta disposición constitucional no ha pasado de ser una interesante propuesta y nada más, ya que en mas de 13 años de vigencia constitucional no ha surgido, con la contundencia y trascendencia que la constitución lo anuncia, ese poder ciudadano capaz de participar con protagonismo en la toma de decisiones y peor aún en el control popular de las entidades del Estado y la sociedad.

Hablando de planificación, en Cuenca, hemos vivido una larguísima espera para la formulación del Plan de Desarrollo, Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo, PDOT-PUGS, que según la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y gestión de Suelo, LOTUS, debió ser aprobado hasta el 14 de mayo de 2020. Ante la demora municipal y la ausencia de un verdadero proceso de participación ciudadana en la formulación del PDOT-PUGS se generaron, por iniciativa del Colegio de Arquitectos, Cámara de la Construcción, Universidades y varios gremios productivos, cinco mesas técnicas de análisis y seguimiento de ese plan.  Se detectaron 123 problemas de Cuenca y se identificaron 80 objetivos y 240 estrategias de desarrollo cantonal.  Han pasado 15 meses desde que la municipalidad conoció esos aportes ciudadanos y se desconoce el destino que la municipalidad dio a esa colaboración ciudadana voluntaria.

Adicionalmente, la municipalidad de Cuenca usó múltiples mecanismos para evadir el análisis y debate del proceso planificador y de manera principal cerró todas las posibilidades para analizar y discutir temas tan serios y complejos como: la especulación en el precio del suelo urbano y rural; el absurdo proceso de aprobación de “planes parciales” de urbanismo que convertían en cuasi urbanos a territorios rurales -sin cambiar la clasificación del suelo-; arbitrarios y contradictorios fraccionamientos territoriales mediante prescripción adquisitiva de dominio, herencias, desagregación agrícola y otros procedimientos ajenos a las normas municipales vigentes; la permanente pérdida de densidades con el consiguiente encarecimiento de costos de dotación de servicios básicos; la falta de decisión para enfrentar procesos de reparcelación frente a las evidencias de caos en el fraccionamiento y características geométricas del territorio urbano y periurbano; el empecinamiento municipal para cobrar importantes montos de dinero en forma de “concesión onerosa de derechos” cuando por efectos de la planificación urbanística se incrementa el número de pisos y supera la llamada “edificabilidad básica”.

Dentro de esa larguísima espera del PDOT-PUGS una de las últimas actitudes sorprendentes de la municipalidad de Cuenca constituye la inexistencia del acta de la sesión extraordinaria del Concejo Cantonal del 11 de enero de 2022 en la que se aprobó, en primera instancia, la "Ordenanza que regula el uso, gestión y aprovechamiento del suelo urbano y rural del cantón Cuenca y aprueba la actualización del Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial y la sanción del Plan de Uso y Gestión del Suelo".  Han pasado mas de 100 días desde dicha sesión y se desconocen las mas de 400 observaciones formuladas por los señores concejales y los ciudadanos que participaron en la silla vacía. ¿Cómo estarán trabajando los técnicos municipales y el señor alcalde sin esa acta o al menos sin un listado de observaciones? ¿Talvez si existe ese listado de observaciones, pero, como muchos otros documentos, es inaccesible para los concejales y los ciudadanos?

En ese contexto, hace aproximadamente tres meses un grupo de ciudadanos empezó a cruzar ideas sobre la necesidad colectiva de aportar ideas para que Cuenca pueda disponer de un Plan de Desarrollo para los próximos 30 años y de esas primeras conversaciones ha surgido el “Colectivo Ciudadano Cuenca 2050”.  Según sus directivos es un grupo amplio, democrático e inclusivo, conformado por ciudadanos y ciudadanas diversos, sin fines político-partidistas, comprometidos con el desarrollo integral de Cuenca y su región, que pretenden en base al estudio y conocimiento integral de nuestra realidad y mediante una amplia participación ciudadana, incidir en la formulación de políticas públicas de mediano y largo plazo. Señalan también que creen e impulsaran los derechos humanos y de la naturaleza, la reforma integral del Estado, la igualdad de oportunidades para hombres y mujeres urbanos y rurales de todas las edades y condiciones y la erradicación de toda forma de violencia y discriminación.

Este colectivo ciudadano ha establecido los siguientes  ejes iniciales de acción: planificación participativa; derechos de la naturaleza y conservación de la biodiversidad; gestión integral de cuencas hídricas con enfoque eco sistémico;  adaptar y mitigar el cambio climático y la gestión de riesgos; fortalecer la participación ciudadana, la gobernanza territorial y el ejercicio de la democracia; desarrollar un modelo de gestión que rehabilite el Centro Histórico de Cuenca;  regular procesos de consolidación y expansión urbana, evitando los procesos especulativos en el precio del suelo urbano y rural, la segregación territorial y el desplazamiento de zonas de vivienda hacia áreas periféricas sin servicios básicos; fortalecer las identidades histórico-culturales; desarrollo rural, respetando e impulsando las prácticas agropecuarias ancestrales y garantizando el derecho a la soberanía alimentaria; debatir sobre el financiamiento del desarrollo del cantón, en búsqueda de un mayor equilibrio y priorización de los recursos; generar un sistema de comercialización cantonal. 

Que buena noticia para Cuenca y su región tener un grupo ciudadano amplio, democrático e inclusivo comprometido con el futuro y dispuesto a lograr su participación, de manera protagónica, en la planificación, toma de decisiones y gestión de los asuntos públicos. 

 

¡Éxitos y larga vida para el colectivo ciudadano Cuenca 2050!.  

¿QUE QUEREMOS PARA CUENCA EN EL 2050?

 

FERNANDO CORDERO CUEVA

ENCUENTRO CIUDADANO 26-01-2022

 

 

Queremos una  ciudad que haya jubilado y superado al centralismo en todas sus formas. Una ciudad en donde la Municipalidad de Cuenca ejerza la rectoría en todas las competencias exclusivas que le otorga la Constitución.

 

Aspiramos que los ciudadanos de Cuenca asimilemos plenamente los derechos de la naturaleza y en consecuencia preservemos nuestros  espacios naturales y de manera particular sus paramos, ríos, quebradas, lagunas  y demás fuentes hídricas.

 

Pretendemos un cantón que aproveche plenamente su espacio rural en forma sustentable, poniendo en valor sus patrimonios natural y cultural; respetando y promoviendo sus paisajes y su cultura rural, aprovechando en todo lo posible los suelos con aptitud agroecológica para conseguir soberanía alimentaria.

 

Buscamos terminar con el aislamiento de Cuenca y para ello es indispensable una decisión de largo plazo sobre la conectividad aérea de Cuenca y la construcción de una nueva vía a Guayaquil que incluya un espacio para ferrocarril y la terminación y reconstrucción de nuestras conexiones con Loja, El Oro, Morona Santiago y el norte del País.

 

Anhelamos un cambio legislativo que permita arrebatar al centralismo el cobro del IVA que pasaría a ser considerado un ingreso provincial en el 60% de su monto actual. El 40% se puede seguir considerando como perceptor al Gobierno Nacional para que lo use para compensar los desequilibrios territoriales.

 

Soñamos con mancomunidades azuayas en la que todos tengamos un hábitat saludable y una vivienda digna, con equipamientos y espacio público suficientes ,servicios públicos de calidad - que incluyan el internet como un derecho humano-.  Mancomunidades cuyos recursos públicos provenientes del IVA se distribuyan en forma inversamente proporcional a las  necesidades básicas insatisfechas de sus poblaciones.

 

Deseamos  una sociedad con iguales derechos, oportunidades y obligaciones para todos sus ciudadanos.

 

Proponemos un sistema urbano para Cuenca compuesto por la actual ciudad como “Ciudad Madre” y 21 nuevas ciudades menores, localizadas en las actuales cabeceras de sus parroquias rurales sin invadir terrenos aptos para la agricultura.

 

Exigimos  que Cuenca elimine la especulación del suelo y garantice una justa y equitativa distribución de cargas y beneficios entre dueños de terrenos y familias que careciendo de vivienda propia compraran terrenos, casas y departamentos.

 

Anhelamos  crear el Instituto de Planificación y un Observatorio de la Ciudad para que la planificación cantonal, liderada por la municipalidad, se pueda nutrir permanentemente del conocimiento que deben producir sus universidades y del aporte de todos los ciudadanos. Estas entidades ciudadanas  se  crearían con técnicos municipales y de otras entidades públicas, docentes universitarios  y ciudadanos voluntarios dispuestos a compartir sus conocimientos. 

 

LA RESTRUCTURACION PARCELARIA O REAJUSTE DE TERRENOS: UNA PODEROSA HERRAMIENTA PARA CONCRETAR EL PLAN DE USO DE SUELO, LOS ESTANDARES URBANISTICOS Y LA DISTRIBUCIÓN EQUITATIVA DE CARGAS Y BENEFICIOS

  

FERNANDO CORDERO CUEVA

23/01/2022

Una vez superadas: la desactualización del diagnóstico, la falta de análisis de los problemas prioritarios, la carencia de objetivos de desarrollo y por ende la inexistencia de un plan de desarrollo actualizado para Cuenca, la inexistencia de PIT rurales, la falta de sustento en las limitaciones de altura de las edificaciones en algunos sectores de la ciudad por una supuesta relación con la localización del aeropuerto, la falta de decisión para planificar una ocupación programada del suelo urbano actual y el de las nuevas ciudades que surgirán en las cabeceras parroquiales, las limitaciones cartográficas y el sub-registro catastral, la municipalidad de Cuenca tendrá que enfrentar, con el PDOT-PUGS, el caótico fraccionamiento del suelo en muchos sectores urbanos y en la mayoría del suelo urbano-parroquial y rural de expansión urbana.

El COOTAD  (2010) en su artículo 470 establece la “Reestructuración urbana” y se la define en forma similar a lo que señalaba antes la Ley de Régimen Municipal en estos términos: “Se entenderá́ por reestructuración de lotes un nuevo trazado de parcelaciones defectuosas, que podrá́ imponerse obligatoriamente con alguno de estos fines: a) Regularizar la configuración de los lotes; y, b) Distribuir equitativamente entre los propietarios los beneficios y cargas de la ordenación urbana.”

La Ley de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo, LOTUS (2016) establece con la misma finalidad el llamado “reajuste de terrenos” en los siguientes términos “Artículo 55.- Reajuste de terrenos. El reajuste de terrenos permite agrupar varios predios con el fin de reestructurarlos y subdividirlos en una conformación parcelaria nueva, por iniciativa pública o privada, en virtud de la determinación de un plan parcial y unidades de actuación urbanística, con el objeto de generar un reparto equitativo de las cargas y los beneficios producto de la intervención, y de establecer una nueva estructura urbana derivada del planeamiento urbanístico. Los propietarios de los predios implicados, debidamente organizados, garantizarán el cumplimiento de las cargas correspondientes al desarrollo de la actuación urbanística”.

Las normas legales vigentes permiten, al realizar reestructuraciones parcelarias que los dueños del suelo privado, contribuyan en forma equitativa al cumplimiento de la cesión obligatoria de suelo y que la misma se convierta en el propio proyecto de reparcelación en: vías, ciclo vías, parques y jardines públicos, canchas deportivas, equipamiento de uso colectivo, suelo para vivienda de interés social, infraestructuras etc. y que los mismos sin mas trámite que la aprobación del proyecto de reparcelación se transfieran al dominio de la administración municipal.

LA REESTRUCTURACION URBANA O REAJUSTE DE TERRENOS ¿PERJUDICA O BENEFICIA?

En la situación de caos geométrico que tienen los predios de buena parte del área urbana de Cuenca y de la mayoría del área rural de expansión urbana, esta reestructuración parcelaria, se convertirá, no solo en una adecuada herramienta técnica para corregir el caos geométrico sino, sobre todo,  en un enorme beneficio para todos: la ciudad  en general, será mejor planificada al vencer las limitaciones geométricas actuales; la población dispondrá de los espacios públicos y los equipamientos establecidos en el plan de desarrollo y se cumplirán los estándares urbanísticos, los dueños de lotes irregulares que -incluyen lotes que no cumplen las normas establecidas para la ocupación del suelo- serán beneficiarios al lograr un nuevo lote absolutamente regular o un conjunto de derechos proindiviso al amparo de la ley que regula la propiedad horizontal; las familias que hoy carecen de viviendas y se ven forzadas a alejarse de las áreas urbanas consolidadas, por el alto costo del suelo, podrían ser uno de los más importantes beneficiarios si la municipalidad de Cuenca, en lugar de cobrar una “concesión onerosa de derechos” les impondría, a los dueños de lotes sujetos a reestructura parcelaria o reajuste de terrenos, la obligación de mantener el precio del avalúo catastral mediante un “anuncio de proyecto” de reparcelación u otros mecanismos legales..

La municipalidad, así luego delegue al sector privado la construcción de obras en los terrenos reajustados,  debería liderar estos procesos urbanísticos para concretar el Plan de Uso y Gestión de Suelo 2022-2034. Complementariamente y ,especialmente, para garantizar proyectos de vivienda de interés social y de interés público la municipalidad debería revisar la ordenanza de “vivienda progresiva”. En todos los proyectos de reparcelación, para todos los restantes tipos de vivienda y otras edificaciones destinadas a usos mixtos o incluso otros usos de suelo, sin vivienda, se debería usar el mecanismo de “anuncio del proyecto” para “congelar” el avalúo catastral por 3 años.

Para finalizar y con el afán de motivar a las facultades de arquitectura de Cuenca, al Colegio de   Arquitectos y a la Cámara de la Construcción para que  organicemos varios cursos de actualización profesional (a manera de seminarios-talleres en los que se simulen intervenciones urbanísticas y arquitectónicas) en los que muchos arquitectos e ingenieros conozcan o profundicen  la temática relacionada con  Renovación Urbana y Reparcelación Urbanística, les comparto un enlace para que puedan revisar una experiencia académica realizada entre 2019 y 2020 en la maestría de Ordenamiento Territorial de la Universidad de Cuenca. https://fccsintiempo.blogspot.com/2020/08/es-posible-incrementar-la-densidad.html